Ab dem Veranlagungszeitraum 2025 besteht Beratungsbefugnis für Ferienwohnungen und Garagen ausschließlich dann, wenn der Steuerpflichtige die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmt – eine Neuerung für Beratungsstellenleiter:innen, für die Sie hier Hinweise und Tipps zur Umsetzung in der Praxis finden.
Eine Kurzübersicht zur neuen Beratungsbefugnis finden Sie hier:
Merkblatt | Beratungsbefugnis bei Ferienwohnungen, Garagen & Co
Inhaltsverzeichnis
Bis zum Veranlagungszeitraum 2024 besteht für Lohnsteuerhilfevereine keine Beratungsbefugnis in Bezug auf Ferienwohnungen oder Garagen. Diese Einschränkung beruht auf den gesetzlichen Regelungen, die eine Beratung durch Lohnsteuerhilfevereine bei umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen ausdrücklich ausschließen.
Grundsätzlich liegen bei kurzfristiger Vermietung, wie AirBnB oder Ferienwohnungen, und Vermietung von Garagen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG vor, welche die Beratungsbefugnis nicht einschränken.
Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen oder von Garagen ist jedoch nicht von der Umsatzsteuer befreit und unterliegt daher der Umsatzsteuerpflicht. Zwar kann der Steuerpflichtige die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen, wodurch keine Umsatzsteuer erhoben wird, jedoch bleibt die Umsatzsteuerpflicht grundsätzlich bestehen.
§ 4 Nr. 12 UStG
12.
a. die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen,
b. die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags,
c. die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.
²Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;
Für Lohnsteuerhilfevereine besteht gemäß § 4 Nr. 11 StBerG eine Beratungsbefugnis nur, wenn umsatzsteuerfreie Umsätze erzielt werden, wie beispielsweise bei der langfristigen Vermietung von Wohnraum gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Da dies bei der kurzfristigen Vermietung oder bei Garagen nicht zutrifft, ist eine Beratungsbefugnis bis zum Veranlagungszeitraum 2024 in diesen Fällen ausgeschlossen.
Ab dem Veranlagungszeitraum 2025 haben Lohnsteuerhilfevereine die Möglichkeit, Mitglieder mit Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung oder der Vermietung von Garagen zu beraten.
Die Beratungsbefugnis erstreckt sich nicht nur auf Ferienwohnungen und Garagen, sondern allgemein auf nicht schädliche Einkünfte – etwa aus der Vermietung, Gartenzäunen oder ähnlichem.
Einkommensteuerrechtlich fallen diese Einkünfte unter die Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG, die in den Rahmen der Beratungsbefugnis fallen.
Umsatzsteuerrechtlich tritt ab 2025 eine wesentliche Änderung für die Kleinunternehmerregelung in Kraft. Für Kleinunternehmer:innen gelten ihre Umsätze ab dem Besteuerungszeitraum 2025 als umsatzsteuerfrei, anstatt wie bisher lediglich von der Erhebung der Umsatzsteuer ausgenommen zu sein. Diese Neuregelung führt dazu, dass die Umsätze ab dem 1. Januar 2025 vollständig umsatzsteuerfrei sind.
Damit erfüllen die kurzfristige Vermietung, wie für Ferienwohnungen, oder die Vermietung von Garagen ab dem VZ 2025 die Voraussetzungen nach § 4 Nr. 11 StBerG, da ausschließlich umsatzsteuerfreie Umsätze erzielt werden. Folglich besteht für Lohnsteuerhilfevereine Beratungsbefugnis in diesem Bereich. Diese Beratungsbefugnis bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Einkommensteuer und schließt keine Hinweise zur Umsatzsteuer.
Das BMF weist in seinem Schreiben vom 15. April 2025 ausdrücklich darauf hin, dass sich die Beratungsbefugnis für Beratungsstellen ausschließlich auf die Einkommensteuer bezieht. Eine umsatzsteuerliche Beratung ist ausdrücklich nicht zulässig. Im Schreiben wird klarstellend aufgeführt, dass insbesondere folgende Tätigkeiten nicht von der Beratungsbefugnis umfasst sind:
Bitte informieren Sie Ihre Mitglieder mit folgenden Hinweisen zur Beratungsbefugnis ab dem VZ 2025:
Mitglied Max vermietet seit dem 01.01.2022 seine Wohnung in München regelmäßig für weniger als 6 Monate über AirBnB. Max nutzt die Kleinunternehmerregelung, da er nicht zur Umsatzsteuer optiert hat. Einkommensteuerrechtlich erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.
Umsatzsteuerrechtlich unterliegen seine Umsätze (Mieteinnahmen) bis zum 31.12.2024 der Umsatzsteuerpflicht, da es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt. Obwohl aufgrund der Kleinunternehmerregelung keine Umsatzsteuer erhoben wird, besteht dem Grunde nach eine Umsatzsteuerpflicht. Diese schließt die Beratungsbefugnis des Lohnsteuerhilfevereins bis zum VZ 2024 aus.
Ab dem 01.01.2025 gelten die Umsätze von Max als Kleinunternehmer umsatzsteuerrechtlich als umsatzsteuerfrei. Da ab diesem Zeitpunkt ausschließlich umsatzsteuerfreie Umsätze vorliegen, besteht Beratungsbefugnis für den Lohnsteuerhilfeverein ab dem VZ 2025.
