Titel: Seminar 2023-2 Skript | Vermietung und Verpachtung in der Praxis
Beschreibung:
Schlagwörter: Seminar 2023‐2 Vermietung und Verpachtung in der Praxis Inhalt I. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ..................................................................... 6 1. Einkunftserzielungsabsicht ................................................................................................ 7 1.1 Auf Dauer angelegte Vermietung ............................................................................................ 7 1.2 Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht ......................................................... 8 1.3 Verbilligte Vermietung (an Angehörige) .................................................................................. 9 1.3.1 Allgemein ....................................................................................................................... 9 1.3.2 Prüfung der 66 %‐Grenze bzw. 50 %‐Grenze ............................................................... 13 1.3.3 Totalüberschussprognose ............................................................................................ 15 1.4 Verfahrensrechtliche Probleme ............................................................................................. 17 1.4.1 Vorbehalt der Nachprüfung § 164 AO ......................................................................... 17 1.4.2 Vorläufigkeit § 165 AO ................................................................................................. 18 2. Verlustabzug ................................................................................................................... 19 3. Zurechnung der Einkünfte ............................................................................................... 20 3.1 Allgemein ............................................................................................................................... 20 3.2 Dingliche und obligatorische Nutzungsrechte ....................................................................... 21 3.2.1 Dingliches Nutzungsrecht ............................................................................................ 22 3.2.2 Obligatorisches Nutzungsrecht .................................................................................... 23 3.2.3 Übersicht...................................................................................................................... 24 4. Beratungsbefugnis .......................................................................................................... 26 4.1 Allgemein ............................................................................................................................... 26 4.2 Keine Beratungsbefugnis ....................................................................................................... 26 II. Einnahmen ..................................................................................................................... 27 1. Mieteinnahmen .............................................................................................................. 28 1.1 Grundstücke und Gebäude .................................................................................................... 28 1.2 Weitere Einnahmen ............................................................................................................... 29 2. Umlagen ......................................................................................................................... 30 3. Zeitpunkt der Versteuerung ............................................................................................ 31 4. Mietvorauszahlungen ..................................................................................................... 33 5. Schadensersatzleistungen ............................................................................................... 34 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 2 III. Werbungskosten ............................................................................................................. 35 1. Zurechnung der Aufwendungen ...................................................................................... 35 2. Vorweggenommene Werbungskosten ............................................................................ 37 2.1 Kosten während Selbstnutzung ............................................................................................. 37 2.2 Leerstand ............................................................................................................................... 38 2.2.1 Leerstand ab Erwerb oder Herstellung ........................................................................ 38 2.2.2 Leerstand nach Vermietung ........................................................................................ 39 2.3 Nachweis der Vermietungsbemühungen .............................................................................. 39 2.3.1 Länger andauernde Renovierung ................................................................................ 41 2.3.2 Erfolglose Mietersuche ................................................................................................ 41 3. Nachträgliche Werbungskosten ...................................................................................... 42 3.1 Nachträgliche bezahlte Werbungkosten ............................................................................... 42 3.2 Schuldzinsen .......................................................................................................................... 43 4. ABC der Werbungskosten ............................................................................................... 44 4.1 Erschließungskosten .............................................................................................................. 45 4.2 Finanzierungskosten .............................................................................................................. 46 4.2.1 Vorfälligkeitsentschädigung ........................................................................................ 46 4.2.2 Schuldzinsen ................................................................................................................ 47 4.2.3 Geldbeschaffungskosten ............................................................................................. 49 4.2.4 Gemischt genutzte Grundstücke ................................................................................. 50 4.2.5 Disagio ......................................................................................................................... 54 4.3 Instandhaltungsrücklage ........................................................................................................ 55 4.3.1 Sonderumlage .............................................................................................................. 57 4.4 Renten und dauernde Lasten ................................................................................................. 58 5. Erhaltungsaufwand ......................................................................................................... 59 5.1 Zuordnung der Erhaltungsaufwendungen ............................................................................. 60 5.2 Verteilung von Erhaltungsaufwand ....................................................................................... 60 5.3 Verfahrensrechtliche Fragen ................................................................................................. 62 6. Nebenkostenabrechnung am Beispiel mit Anlage V 2021 ................................................ 63 IV. Anschaffungs‐ und Herstellungskosten ........................................................................... 66 1. Anschaffungskosten ........................................................................................................ 66 1.1 Anschaffungskosten ............................................................................................................... 67 1.2 Anschaffungsnebenkosten ..................................................................................................... 67 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 3 1.3 Nachträgliche AK .................................................................................................................... 68 1.3.1 Betriebsbereitschaft .................................................................................................... 68 1.3.2 Unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Erwerb ............................................................ 68 1.3.3 Nachträgliche AK ......................................................................................................... 69 1.4 ABC der Anschaffungs(neben)kosten .................................................................................... 70 2. Herstellungskosten ......................................................................................................... 71 2.1 ABC der Herstellungskosten .................................................................................................. 72 2.2 Nachträgliche Herstellungskosten ......................................................................................... 73 2.2.1 Herstellung .................................................................................................................. 73 2.2.2 Erweiterung ................................................................................................................. 74 2.3 Wesentliche Verbesserung über den bisherigen Zustand hinaus ......................................... 75 2.3.1 Ursprünglicher Zustand ............................................................................................... 75 2.3.2 Standarderhöhung ....................................................................................................... 76 2.3.3 Zeitlicher Zusammenhang von Maßnahmen ............................................................... 79 2.3.4 Praxis ............................................................................................................................ 79 3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ......................................... 80 3.1 15 %‐Grenze ........................................................................................................................... 80 3.2 Instandhaltungs‐ und Modernisierungsaufwendungen ........................................................ 82 3.3 Drei‐Jahres‐Zeitraum ............................................................................................................. 83 3.4 Unentgeltlicher/Teilentgeltlicher Erwerb .............................................................................. 83 3.5 Wirtschaftsgutbezogene Betrachtung ................................................................................... 84 4. Abgrenzung zu Erhaltungsaufwendungen ....................................................................... 85 5. Bagatellaufwand ............................................................................................................. 86 6. Kaufpreisaufteilung ........................................................................................................ 87 6.1 Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag ......................................................................... 88 6.2 Gutachter und Sachverständiger ........................................................................................... 89 6.3 Arbeitshilfe des BMF .............................................................................................................. 89 6.3.1 Wertermittlungsverfahren .......................................................................................... 90 6.3.2 Aufbau der Arbeitshilfe ............................................................................................... 92 6.3.3 Aufbau der Arbeitshilfe mit Beispiel ............................................................................ 97 V. Abschreibung für Abnutzung (AfA) ................................................................................ 102 1. Ermittlung und Höhe der AfA ........................................................................................ 102 1.1 Beginn und Ende der AfA ..................................................................................................... 102 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 4 1.1.1 Anschaffung ............................................................................................................... 102 1.1.2 Fertigstellung ............................................................................................................. 103 1.2 Nachträglich angefallene AK/HK .......................................................................................... 104 2. Abschreibungsmethoden bei Gebäuden........................................................................ 106 2.1 Lineare AfA ........................................................................................................................... 106 2.1.1 § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 u. Nr. 3 EStG ............................................................................... 106 2.1.2 § 7 Abs. 4 S. 2 EStG .................................................................................................... 107 2.2 Degressive AfA ..................................................................................................................... 107 2.3 Sonderabschreibung § 7b EStG ............................................................................................ 108 2.3.1 Allgemein ................................................................................................................... 108 2.3.2 Neuerungen ab 2023 ................................................................................................. 108 2.4 AfA für Baudenkmale oder Gebäuden in Sanierungsgebieten ............................................ 109 2.4.1 Voraussetzungen ....................................................................................................... 109 2.4.2 Begünstigte Baumaßnahmen .................................................................................... 110 2.4.3 Bescheinigungsverfahren .......................................................................................... 111 2.4.4 Ermittlung der Abschreibung ..................................................................................... 112 2.5 AfA für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) ..................................................................... 113 3. Außenanlagen .............................................................................................................. 114 4. Absetzung für Abnutzung für bewegliche Wirtschaftsgüter ........................................... 115 5. Unterlassene AfA oder überhöhte AfA .......................................................................... 116 VI. Vorweggenommene Erbfolge oder Erbfall ..................................................................... 117 1. Unentgeltlicher Erwerb ................................................................................................. 117 1.1 Allgemein ............................................................................................................................. 117 1.2 Absetzung für Abnutzung .................................................................................................... 118 2. Teilentgeltlicher Erwerb ................................................................................................ 119 2.1 Allgemein ............................................................................................................................. 119 2.2 Absetzung für Abnutzung .................................................................................................... 120 VII. Zuschüsse ..................................................................................................................... 123 1. Öffentliche Zuschüsse zu den Herstellungskosten ......................................................... 123 2. Öffentliche Zuschüsse zu den Erhaltungsaufwendungen ............................................... 124 3. Öffentliche Zuschüsse zur Vermietung .......................................................................... 125 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 5 4. Mieterzuschüsse ........................................................................................................... 125 4.1 Herstellungskosten .............................................................................................................. 126 4.2 Erhaltungsaufwand .............................................................................................................. 126 5. Private Zuschüsse ......................................................................................................... 126 6. Überblick über die Zuschüsse ........................................................................................ 126 VIII. Auslandsimmobilien ..................................................................................................... 127 1. Freistellungsmethode ................................................................................................... 127 1.1 EU/EWR‐Staat ...................................................................................................................... 128 1.2 Drittstaat .............................................................................................................................. 129 2. Anrechnungsmethode nach DBA ................................................................................... 130 3. Anrechnungsmethode ohne DBA .................................................................................. 132 IX. Immobilienfonds .......................................................................................................... 133 X. Praxistipps .................................................................................................................... 134 XI. Anhang ......................................................................................................................... 135 1. Zu „Instandhaltungsrücklage, Punkt III.4.2“ .................................................................. 135 2. Zu „Nebenkostenabrechnung am Beispiel mit Anlage V, Punkt III.6“ ............................. 139 3. Zu „Aufbau der Arbeitshilfe mit Beispiel, Punkt IV.6.3“ ................................................. 142
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Schlagwörter: Seminar 2023‐2 Vermietung und Verpachtung in der Praxis Inhalt I. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ..................................................................... 6 1. Einkunftserzielungsabsicht ................................................................................................ 7 1.1 Auf Dauer angelegte Vermietung ............................................................................................ 7 1.2 Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht ......................................................... 8 1.3 Verbilligte Vermietung (an Angehörige) .................................................................................. 9 1.3.1 Allgemein ....................................................................................................................... 9 1.3.2 Prüfung der 66 %‐Grenze bzw. 50 %‐Grenze ............................................................... 13 1.3.3 Totalüberschussprognose ............................................................................................ 15 1.4 Verfahrensrechtliche Probleme ............................................................................................. 17 1.4.1 Vorbehalt der Nachprüfung § 164 AO ......................................................................... 17 1.4.2 Vorläufigkeit § 165 AO ................................................................................................. 18 2. Verlustabzug ................................................................................................................... 19 3. Zurechnung der Einkünfte ............................................................................................... 20 3.1 Allgemein ............................................................................................................................... 20 3.2 Dingliche und obligatorische Nutzungsrechte ....................................................................... 21 3.2.1 Dingliches Nutzungsrecht ............................................................................................ 22 3.2.2 Obligatorisches Nutzungsrecht .................................................................................... 23 3.2.3 Übersicht...................................................................................................................... 24 4. Beratungsbefugnis .......................................................................................................... 26 4.1 Allgemein ............................................................................................................................... 26 4.2 Keine Beratungsbefugnis ....................................................................................................... 26 II. Einnahmen ..................................................................................................................... 27 1. Mieteinnahmen .............................................................................................................. 28 1.1 Grundstücke und Gebäude .................................................................................................... 28 1.2 Weitere Einnahmen ............................................................................................................... 29 2. Umlagen ......................................................................................................................... 30 3. Zeitpunkt der Versteuerung ............................................................................................ 31 4. Mietvorauszahlungen ..................................................................................................... 33 5. Schadensersatzleistungen ............................................................................................... 34 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 2 III. Werbungskosten ............................................................................................................. 35 1. Zurechnung der Aufwendungen ...................................................................................... 35 2. Vorweggenommene Werbungskosten ............................................................................ 37 2.1 Kosten während Selbstnutzung ............................................................................................. 37 2.2 Leerstand ............................................................................................................................... 38 2.2.1 Leerstand ab Erwerb oder Herstellung ........................................................................ 38 2.2.2 Leerstand nach Vermietung ........................................................................................ 39 2.3 Nachweis der Vermietungsbemühungen .............................................................................. 39 2.3.1 Länger andauernde Renovierung ................................................................................ 41 2.3.2 Erfolglose Mietersuche ................................................................................................ 41 3. Nachträgliche Werbungskosten ...................................................................................... 42 3.1 Nachträgliche bezahlte Werbungkosten ............................................................................... 42 3.2 Schuldzinsen .......................................................................................................................... 43 4. ABC der Werbungskosten ............................................................................................... 44 4.1 Erschließungskosten .............................................................................................................. 45 4.2 Finanzierungskosten .............................................................................................................. 46 4.2.1 Vorfälligkeitsentschädigung ........................................................................................ 46 4.2.2 Schuldzinsen ................................................................................................................ 47 4.2.3 Geldbeschaffungskosten ............................................................................................. 49 4.2.4 Gemischt genutzte Grundstücke ................................................................................. 50 4.2.5 Disagio ......................................................................................................................... 54 4.3 Instandhaltungsrücklage ........................................................................................................ 55 4.3.1 Sonderumlage .............................................................................................................. 57 4.4 Renten und dauernde Lasten ................................................................................................. 58 5. Erhaltungsaufwand ......................................................................................................... 59 5.1 Zuordnung der Erhaltungsaufwendungen ............................................................................. 60 5.2 Verteilung von Erhaltungsaufwand ....................................................................................... 60 5.3 Verfahrensrechtliche Fragen ................................................................................................. 62 6. Nebenkostenabrechnung am Beispiel mit Anlage V 2021 ................................................ 63 IV. Anschaffungs‐ und Herstellungskosten ........................................................................... 66 1. Anschaffungskosten ........................................................................................................ 66 1.1 Anschaffungskosten ............................................................................................................... 67 1.2 Anschaffungsnebenkosten ..................................................................................................... 67 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 3 1.3 Nachträgliche AK .................................................................................................................... 68 1.3.1 Betriebsbereitschaft .................................................................................................... 68 1.3.2 Unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Erwerb ............................................................ 68 1.3.3 Nachträgliche AK ......................................................................................................... 69 1.4 ABC der Anschaffungs(neben)kosten .................................................................................... 70 2. Herstellungskosten ......................................................................................................... 71 2.1 ABC der Herstellungskosten .................................................................................................. 72 2.2 Nachträgliche Herstellungskosten ......................................................................................... 73 2.2.1 Herstellung .................................................................................................................. 73 2.2.2 Erweiterung ................................................................................................................. 74 2.3 Wesentliche Verbesserung über den bisherigen Zustand hinaus ......................................... 75 2.3.1 Ursprünglicher Zustand ............................................................................................... 75 2.3.2 Standarderhöhung ....................................................................................................... 76 2.3.3 Zeitlicher Zusammenhang von Maßnahmen ............................................................... 79 2.3.4 Praxis ............................................................................................................................ 79 3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ......................................... 80 3.1 15 %‐Grenze ........................................................................................................................... 80 3.2 Instandhaltungs‐ und Modernisierungsaufwendungen ........................................................ 82 3.3 Drei‐Jahres‐Zeitraum ............................................................................................................. 83 3.4 Unentgeltlicher/Teilentgeltlicher Erwerb .............................................................................. 83 3.5 Wirtschaftsgutbezogene Betrachtung ................................................................................... 84 4. Abgrenzung zu Erhaltungsaufwendungen ....................................................................... 85 5. Bagatellaufwand ............................................................................................................. 86 6. Kaufpreisaufteilung ........................................................................................................ 87 6.1 Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag ......................................................................... 88 6.2 Gutachter und Sachverständiger ........................................................................................... 89 6.3 Arbeitshilfe des BMF .............................................................................................................. 89 6.3.1 Wertermittlungsverfahren .......................................................................................... 90 6.3.2 Aufbau der Arbeitshilfe ............................................................................................... 92 6.3.3 Aufbau der Arbeitshilfe mit Beispiel ............................................................................ 97 V. Abschreibung für Abnutzung (AfA) ................................................................................ 102 1. Ermittlung und Höhe der AfA ........................................................................................ 102 1.1 Beginn und Ende der AfA ..................................................................................................... 102 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 4 1.1.1 Anschaffung ............................................................................................................... 102 1.1.2 Fertigstellung ............................................................................................................. 103 1.2 Nachträglich angefallene AK/HK .......................................................................................... 104 2. Abschreibungsmethoden bei Gebäuden........................................................................ 106 2.1 Lineare AfA ........................................................................................................................... 106 2.1.1 § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 u. Nr. 3 EStG ............................................................................... 106 2.1.2 § 7 Abs. 4 S. 2 EStG .................................................................................................... 107 2.2 Degressive AfA ..................................................................................................................... 107 2.3 Sonderabschreibung § 7b EStG ............................................................................................ 108 2.3.1 Allgemein ................................................................................................................... 108 2.3.2 Neuerungen ab 2023 ................................................................................................. 108 2.4 AfA für Baudenkmale oder Gebäuden in Sanierungsgebieten ............................................ 109 2.4.1 Voraussetzungen ....................................................................................................... 109 2.4.2 Begünstigte Baumaßnahmen .................................................................................... 110 2.4.3 Bescheinigungsverfahren .......................................................................................... 111 2.4.4 Ermittlung der Abschreibung ..................................................................................... 112 2.5 AfA für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) ..................................................................... 113 3. Außenanlagen .............................................................................................................. 114 4. Absetzung für Abnutzung für bewegliche Wirtschaftsgüter ........................................... 115 5. Unterlassene AfA oder überhöhte AfA .......................................................................... 116 VI. Vorweggenommene Erbfolge oder Erbfall ..................................................................... 117 1. Unentgeltlicher Erwerb ................................................................................................. 117 1.1 Allgemein ............................................................................................................................. 117 1.2 Absetzung für Abnutzung .................................................................................................... 118 2. Teilentgeltlicher Erwerb ................................................................................................ 119 2.1 Allgemein ............................................................................................................................. 119 2.2 Absetzung für Abnutzung .................................................................................................... 120 VII. Zuschüsse ..................................................................................................................... 123 1. Öffentliche Zuschüsse zu den Herstellungskosten ......................................................... 123 2. Öffentliche Zuschüsse zu den Erhaltungsaufwendungen ............................................... 124 3. Öffentliche Zuschüsse zur Vermietung .......................................................................... 125 ALH Lohnsteuerhilfeverein e.V., Massing Seite 5 4. Mieterzuschüsse ........................................................................................................... 125 4.1 Herstellungskosten .............................................................................................................. 126 4.2 Erhaltungsaufwand .............................................................................................................. 126 5. Private Zuschüsse ......................................................................................................... 126 6. Überblick über die Zuschüsse ........................................................................................ 126 VIII. Auslandsimmobilien ..................................................................................................... 127 1. Freistellungsmethode ................................................................................................... 127 1.1 EU/EWR‐Staat ...................................................................................................................... 128 1.2 Drittstaat .............................................................................................................................. 129 2. Anrechnungsmethode nach DBA ................................................................................... 130 3. Anrechnungsmethode ohne DBA .................................................................................. 132 IX. Immobilienfonds .......................................................................................................... 133 X. Praxistipps .................................................................................................................... 134 XI. Anhang ......................................................................................................................... 135 1. Zu „Instandhaltungsrücklage, Punkt III.4.2“ .................................................................. 135 2. Zu „Nebenkostenabrechnung am Beispiel mit Anlage V, Punkt III.6“ ............................. 139 3. Zu „Aufbau der Arbeitshilfe mit Beispiel, Punkt IV.6.3“ ................................................. 142
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