Titel: Fachbeitrag | Kaufpreisaufteilung V2203-1
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Schlagwörter: Seite 1 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Allgemein Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (AfA) gem. § 7 Abs. 4 EStG ist es erforderlich, den Gesamtkaufpreis (bzw. AK) eines bebauten Grundstücks auf • das Gebäude (abnutzbar, AfA-Bemessungsgrundlage) und • den Grund und Boden, kurz GuB (nicht abnutzbar) aufzuteilen, sog. Kaufpreisaufteilung. Nach dem BFH, Urteil v. 10.10.2000 - IX R 86/97, ist der Gesamtkaufpreis nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung Das BMF stellt zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) eine Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung. Die Kaufpreisaufteilung hat das BMF an die Voraussetzungen des BFH, Urteil v. 21.07.2020 - IX R 26/19, aktualisiert und die entsprechende Arbeitshilfe samt Anleitung mit Stand Mai 2021 veröffentlicht. Die Arbeitshilfe sowie die Anleitung finden Sie im internen Steuern-Bereich unter „Vermietung und Verpachtung“ oder direkt auf der Homepage des BMF unter Suche „Kaufpreisaufteilung“. Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag Liegt eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung vor, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude kann angewandt werden, sofern keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH, Urteil v. 21.07.2020 - IX R 26/19). Nach dem BFH, Urteil v. 16.09.2015 - IX R 12/14, ist dies der Fall, wenn diese nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzamt in der Regel angehalten, ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Nach Ansicht des BFH, Urteil v. 21.07.2020 – IX R 26/19, kann eine vertragliche Aufteilung, die unreale Wertverhältnisse beinhaltet, nicht durch eine Berechnung mittels der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ersetzt werden. Die Finanzverwaltung nutzt die Arbeitshilfe allerdings zur Überprüfung der Plausibilität einer bereits im Kaufvertrag erfolgten Aufteilung des Kaufpreises. Beraterhinweis Die Finanzverwaltung ermittelt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises anhand der Arbeitshilfe des BMF (Kaufpreisaufteilung) bzw. überprüft anhand der Arbeitshilfe die im Vertrag vorgenommene Aufteilung auf Plausibilität. Ist das Mitglied damit nicht einverstanden, besteht die Möglichkeit der Einholung eines kostenpflichtigen Sachverständigengutachtens. Die Entscheidung obliegt dem Mitglied. Seite 2 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Arbeitshilfe – das Excel-Tool Zusätzliche ausführliche Info’s finden Sie in der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung. Grundstücksart In der Anleitung zur Arbeitshilfe finden Sie auf Seite 7 eine Übersicht über die maßgeblichen Grundstücksarten. Kaufpreis Maßgeblich ist der Kaufpreis inkl. ANK. Garagen Anzugeben sind die Garagenstellplätze. Carports zählen nicht zu den Garagenstellplätzen. Miteigentumsanteil – Zähler/Nenner Bei Wohnungseigentum/Teileigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Den Anteil finden Sie im Notarvertrag und im GewStB. Wohn-/Nutzfläche bzw. Grundstücksgröße in m² Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche nach der WoFIV anzugeben. Die Grundstücksgröße bezieht sich auf die gesamte Größe in m². Es bestehen keine Bedenken die Summe der im Kaufvertrag genannten Größe zu erfassen. Bodenrichtwert Anzugeben ist der Bodenrichtwert gem. Gutach- terausschuss. Das Tool bietet Links zur Ermittlung des Wertes – für jedes Bundesland separat. Baujahr und Modernisierungen Als Baujahr gilt das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes, d.h. das Jahr der Bezugsfertigkeit. Die Angabe des Baujahres ist für die Wertminderung des Gebäudes von Bedeutung. Die Kaufpreisaufteilung beinhaltet in einem gesonderten Tabellenblatt eine Nebenberechnung zur Ableitung eines fiktiven Baujahrs. Wurden in den letzten 20 Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Modernisierung • vor über 20 Jahren: „nein“ • vor über 10 Jahren: „teilweise“ • innerhalb der letzten 10 Jahre: „ja“ Das fiktive Baujahr wird automatisch bei der Berechnung der Kaufpreisaufteilung berücksichtigt (Tabellenblatt „KPA“) Fiktives späteres Baujahr erhöht Gebäudewert und die AfA-Bemessungsgrundlage (= höhere AfA)! Seite 3 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Fall 1 Kaufvertrag/Notarvertrag vom 18.03.2021 -achtzehnten März zweitausendeinundzwanzig- Abschnitt 1: Vertragsgrundlagen, Grundbuchvortrag Die Firma X-GmbH ist Alleineigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Musterhausen für Musterstadt Blatt 2405 und 2544 vorgetragenen 42,60/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4 der Gemarkung 12345 Musterstadt Neue Straße 1, Geb.- und Freifläche, zu 3755 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit -im Aufteilungsplan der Nr. 4 bezeichnet- verbunden mit dem Recht auf alleinige Benutzung (Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG) an der im Sondernutzungsrechtsplan mit gleicher Nummer bezeichneten Terrasse 4 sowie des 1/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Carport -im Aufteilungsplan mit Nr. 40 bezeichnet-. Die mit dem Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbundenen Miteigentumsanteile werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Abschnitt 5: Bauverpflichtung Soweit Baupläne und sonstige Unterlagen von der Baubeschreibung (Bauantrag v. 15.03.2018) einschließlich der Wohnflächenberechnung abweichen, ist die Baubeschreibung maßgebend. Die Wohnfläche beträgt nach Wohnflächenverordnung (ermittelt nach Fertigmaßen) 82,48 qm. Abweichungen hiervon bis 2 % bleiben ohne Einfluss auf den Kaufpreis; Fertigstellung im Jahr 2021. Abschnitt 7: Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt EUR 267.450 – i. W. Euro zweihundertsiebenundsechzigtausendvierhundertfünfzig- Übergang Nutzen und Kosten gehen bei Zahlung des kompletten Kaufpreises über. Anschaffungskosten, weitere Angaben Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten = 275.263 € Bodenrichtwert lt. Boris-Musterbundesland 275 €/m² Mieteinnahmen mtl. (netto) 500 € Seite 4 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Kaufpreisaufteilung AfA-Bemessungsgrundlage Das Vergleichswertverfahren kann angewandt werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für diese Grundstücks-/Gebäudeart ein Vergleichsfaktor vorliegt. Da bei Miet-, gemischt genutzten & Geschäftsgrundstücken i. d. R. keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird auf eine Angabe verzichtet. Liegen bei EFH/ZFH/WE Vergleichsfaktoren nicht vor (in der Regel), ist das Ertragswertverfahren anzuwenden. Ein Beispiel zum Vergleichswertverfahren finden Sie in der Anleitung zur Aufteilung. Seite 5 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Fall 2 inkl. § 7b EStG-Sonderabschreibung Kaufvertrag/Notarvertrag vom 10.01.2021 -zehnten Januar zweitausendeinundzwanzig- Abschnitt 1: Vertragsgrundlagen, Grundbuchvortrag Die Firma X-GmbH ist Alleineigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Musterhausen für Musterstadt Blatt 2405 und 2544 vorgetragenen 42,60/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4 der Gemarkung 12345 Musterstadt Neue Straße 1, Geb.- und Freifläche, zu 3755 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit -im Aufteilungsplan der Nr. 4 bezeichnet- verbunden mit dem Recht auf alleinige Benutzung (Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG) an der im Sondernutzungsrechtsplan mit gleicher Nummer bezeichneten Terrasse 4 sowie des 1/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Carport -im Aufteilungsplan mit Nr. 40 bezeichnet-. Die mit dem Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbundenen Miteigentumsanteile werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Abschnitt 5: Bauverpflichtung Soweit Baupläne und sonstige Unterlagen von der Baubeschreibung (Bauantrag v. 10.10.2019) einschließlich der Wohnflächenberechnung abweichen, ist die Baubeschreibung maßgebend. Die Wohnfläche beträgt nach Wohnflächenverordnung (ermittelt nach Fertigmaßen) 82,48 qm. Zugehörig ist ein Anteil am Keller von 10 qm. Fertigstellung des Objekts im Jahr 2021. Abschnitt 7: Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt EUR 267.450 – i. W. Euro zweihundertsiebenundsechzigtausendvierhundertfünfzig- Übergang Nutzen und Kosten gehen bei Zahlung des kompletten Kaufpreises über. Anschaffungskosten, weitere Angaben Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten = 275.263 € Bodenrichtwert lt. Boris-Musterbundesland 275 €/m² Mieteinnahmen mtl. (netto) 500 € Seite 6 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Kann die § 7b EStG-Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden? Einfachheits- & vollständigkeitshalber wird das Merkblatt und die Checkliste zum § 7b EStG geprüft (interner Bereich „§ 7b EStG“). Voraussetzungen Bauantrag am 10.10.2019 (zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021) Neubauwohnung Anschaffung und Übergang Besitz/Nutzen/Lasten im Jahr der Fertigstellung (2021) Mindestgröße 23 m² und Abgeschlossenheit der Wohnung Vermietung zu fremden Wohnzwecken (für mind. 10 Jahre) Baukostenobergrenze nicht überschritten (AK Gebäude max. 3.000 €) Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten (vgl. Kaufpreisaufteilung Fall 1) = 275.263 € • davon Gebäude (68,8 %) 189.381 € • davon Grund und Boden (31,2 %) 85.882 € Gesamtnutzungsfläche (82,48 m² + 10 m²) 92,48 m² Baukostenobergrenze (189.381 € / 92,48 m²) 2.048 € Die § 7b EStG-Sonderabschreibung kann in Anspruch genommen werden, da die Voraussetzungen, v. A. Baukostenobergrenze max. 3.000 € vorliegen. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung der Baukostenobergrenze nur auf den Gebäudeanteil abzustellen ist; nicht auf die gesamten Anschaffungskosten (inkl. GuB). Ermittlung der § 7b EStG-Sonderabschreibung Die Bemessungsgrundlage beträgt 2.000 €/m² x 92,48 m² (da begrenzt auf 2.000 €/m²) 184.960 € Die Sonderabschreibung und lineare Abschreibung betragen 2021 2022 2023 2024 Zwischen- summe 2025 Lineare-AfA 2 % x 189.381 € 3.788 € 3.788 € 3.788 € 3.788 € 15.150 € Sonder-AfA 5 % x 184.960 € 9.248 € 9.248 € 9.248 € 9.248 € 36.992 € Lineare AfA ab 2025 Restwert: 137.238 € (189.381 € - 15.150 € - 36.992 €) AfA: 137.238 € / 46 Jahre Restnutzungsdauer 2.983 €
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Schlagwörter: Seite 1 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Allgemein Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (AfA) gem. § 7 Abs. 4 EStG ist es erforderlich, den Gesamtkaufpreis (bzw. AK) eines bebauten Grundstücks auf • das Gebäude (abnutzbar, AfA-Bemessungsgrundlage) und • den Grund und Boden, kurz GuB (nicht abnutzbar) aufzuteilen, sog. Kaufpreisaufteilung. Nach dem BFH, Urteil v. 10.10.2000 - IX R 86/97, ist der Gesamtkaufpreis nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung Das BMF stellt zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) eine Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung. Die Kaufpreisaufteilung hat das BMF an die Voraussetzungen des BFH, Urteil v. 21.07.2020 - IX R 26/19, aktualisiert und die entsprechende Arbeitshilfe samt Anleitung mit Stand Mai 2021 veröffentlicht. Die Arbeitshilfe sowie die Anleitung finden Sie im internen Steuern-Bereich unter „Vermietung und Verpachtung“ oder direkt auf der Homepage des BMF unter Suche „Kaufpreisaufteilung“. Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag Liegt eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung vor, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude kann angewandt werden, sofern keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH, Urteil v. 21.07.2020 - IX R 26/19). Nach dem BFH, Urteil v. 16.09.2015 - IX R 12/14, ist dies der Fall, wenn diese nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das Finanzamt in der Regel angehalten, ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Nach Ansicht des BFH, Urteil v. 21.07.2020 – IX R 26/19, kann eine vertragliche Aufteilung, die unreale Wertverhältnisse beinhaltet, nicht durch eine Berechnung mittels der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung ersetzt werden. Die Finanzverwaltung nutzt die Arbeitshilfe allerdings zur Überprüfung der Plausibilität einer bereits im Kaufvertrag erfolgten Aufteilung des Kaufpreises. Beraterhinweis Die Finanzverwaltung ermittelt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises anhand der Arbeitshilfe des BMF (Kaufpreisaufteilung) bzw. überprüft anhand der Arbeitshilfe die im Vertrag vorgenommene Aufteilung auf Plausibilität. Ist das Mitglied damit nicht einverstanden, besteht die Möglichkeit der Einholung eines kostenpflichtigen Sachverständigengutachtens. Die Entscheidung obliegt dem Mitglied. Seite 2 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Arbeitshilfe – das Excel-Tool Zusätzliche ausführliche Info’s finden Sie in der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung. Grundstücksart In der Anleitung zur Arbeitshilfe finden Sie auf Seite 7 eine Übersicht über die maßgeblichen Grundstücksarten. Kaufpreis Maßgeblich ist der Kaufpreis inkl. ANK. Garagen Anzugeben sind die Garagenstellplätze. Carports zählen nicht zu den Garagenstellplätzen. Miteigentumsanteil – Zähler/Nenner Bei Wohnungseigentum/Teileigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Den Anteil finden Sie im Notarvertrag und im GewStB. Wohn-/Nutzfläche bzw. Grundstücksgröße in m² Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche nach der WoFIV anzugeben. Die Grundstücksgröße bezieht sich auf die gesamte Größe in m². Es bestehen keine Bedenken die Summe der im Kaufvertrag genannten Größe zu erfassen. Bodenrichtwert Anzugeben ist der Bodenrichtwert gem. Gutach- terausschuss. Das Tool bietet Links zur Ermittlung des Wertes – für jedes Bundesland separat. Baujahr und Modernisierungen Als Baujahr gilt das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes, d.h. das Jahr der Bezugsfertigkeit. Die Angabe des Baujahres ist für die Wertminderung des Gebäudes von Bedeutung. Die Kaufpreisaufteilung beinhaltet in einem gesonderten Tabellenblatt eine Nebenberechnung zur Ableitung eines fiktiven Baujahrs. Wurden in den letzten 20 Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Modernisierung • vor über 20 Jahren: „nein“ • vor über 10 Jahren: „teilweise“ • innerhalb der letzten 10 Jahre: „ja“ Das fiktive Baujahr wird automatisch bei der Berechnung der Kaufpreisaufteilung berücksichtigt (Tabellenblatt „KPA“) Fiktives späteres Baujahr erhöht Gebäudewert und die AfA-Bemessungsgrundlage (= höhere AfA)! Seite 3 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Fall 1 Kaufvertrag/Notarvertrag vom 18.03.2021 -achtzehnten März zweitausendeinundzwanzig- Abschnitt 1: Vertragsgrundlagen, Grundbuchvortrag Die Firma X-GmbH ist Alleineigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Musterhausen für Musterstadt Blatt 2405 und 2544 vorgetragenen 42,60/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4 der Gemarkung 12345 Musterstadt Neue Straße 1, Geb.- und Freifläche, zu 3755 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit -im Aufteilungsplan der Nr. 4 bezeichnet- verbunden mit dem Recht auf alleinige Benutzung (Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG) an der im Sondernutzungsrechtsplan mit gleicher Nummer bezeichneten Terrasse 4 sowie des 1/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Carport -im Aufteilungsplan mit Nr. 40 bezeichnet-. Die mit dem Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbundenen Miteigentumsanteile werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Abschnitt 5: Bauverpflichtung Soweit Baupläne und sonstige Unterlagen von der Baubeschreibung (Bauantrag v. 15.03.2018) einschließlich der Wohnflächenberechnung abweichen, ist die Baubeschreibung maßgebend. Die Wohnfläche beträgt nach Wohnflächenverordnung (ermittelt nach Fertigmaßen) 82,48 qm. Abweichungen hiervon bis 2 % bleiben ohne Einfluss auf den Kaufpreis; Fertigstellung im Jahr 2021. Abschnitt 7: Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt EUR 267.450 – i. W. Euro zweihundertsiebenundsechzigtausendvierhundertfünfzig- Übergang Nutzen und Kosten gehen bei Zahlung des kompletten Kaufpreises über. Anschaffungskosten, weitere Angaben Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten = 275.263 € Bodenrichtwert lt. Boris-Musterbundesland 275 €/m² Mieteinnahmen mtl. (netto) 500 € Seite 4 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Kaufpreisaufteilung AfA-Bemessungsgrundlage Das Vergleichswertverfahren kann angewandt werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für diese Grundstücks-/Gebäudeart ein Vergleichsfaktor vorliegt. Da bei Miet-, gemischt genutzten & Geschäftsgrundstücken i. d. R. keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird auf eine Angabe verzichtet. Liegen bei EFH/ZFH/WE Vergleichsfaktoren nicht vor (in der Regel), ist das Ertragswertverfahren anzuwenden. Ein Beispiel zum Vergleichswertverfahren finden Sie in der Anleitung zur Aufteilung. Seite 5 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Fall 2 inkl. § 7b EStG-Sonderabschreibung Kaufvertrag/Notarvertrag vom 10.01.2021 -zehnten Januar zweitausendeinundzwanzig- Abschnitt 1: Vertragsgrundlagen, Grundbuchvortrag Die Firma X-GmbH ist Alleineigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts Musterhausen für Musterstadt Blatt 2405 und 2544 vorgetragenen 42,60/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4 der Gemarkung 12345 Musterstadt Neue Straße 1, Geb.- und Freifläche, zu 3755 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit -im Aufteilungsplan der Nr. 4 bezeichnet- verbunden mit dem Recht auf alleinige Benutzung (Sondernutzungsrecht gemäß § 15 WEG) an der im Sondernutzungsrechtsplan mit gleicher Nummer bezeichneten Terrasse 4 sowie des 1/1000 Miteigentumsanteils am Grundstück Flst. 2/4, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Carport -im Aufteilungsplan mit Nr. 40 bezeichnet-. Die mit dem Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbundenen Miteigentumsanteile werden als Wohnungseigentum bezeichnet. Abschnitt 5: Bauverpflichtung Soweit Baupläne und sonstige Unterlagen von der Baubeschreibung (Bauantrag v. 10.10.2019) einschließlich der Wohnflächenberechnung abweichen, ist die Baubeschreibung maßgebend. Die Wohnfläche beträgt nach Wohnflächenverordnung (ermittelt nach Fertigmaßen) 82,48 qm. Zugehörig ist ein Anteil am Keller von 10 qm. Fertigstellung des Objekts im Jahr 2021. Abschnitt 7: Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt EUR 267.450 – i. W. Euro zweihundertsiebenundsechzigtausendvierhundertfünfzig- Übergang Nutzen und Kosten gehen bei Zahlung des kompletten Kaufpreises über. Anschaffungskosten, weitere Angaben Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten = 275.263 € Bodenrichtwert lt. Boris-Musterbundesland 275 €/m² Mieteinnahmen mtl. (netto) 500 € Seite 6 von 6 | Rechtsstand: 2022/03 | V2203-1 FACHBEITRAG | KAUFPREISAUFTEILUNG Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung Kann die § 7b EStG-Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden? Einfachheits- & vollständigkeitshalber wird das Merkblatt und die Checkliste zum § 7b EStG geprüft (interner Bereich „§ 7b EStG“). Voraussetzungen Bauantrag am 10.10.2019 (zwischen 01.09.2018 und 31.12.2021) Neubauwohnung Anschaffung und Übergang Besitz/Nutzen/Lasten im Jahr der Fertigstellung (2021) Mindestgröße 23 m² und Abgeschlossenheit der Wohnung Vermietung zu fremden Wohnzwecken (für mind. 10 Jahre) Baukostenobergrenze nicht überschritten (AK Gebäude max. 3.000 €) Kaufpreis 267.450 € Grunderwerbsteuer 5.860 € Notarkosten 1.242 € Landesjustizkasse 711 € Anschaffungskosten (vgl. Kaufpreisaufteilung Fall 1) = 275.263 € • davon Gebäude (68,8 %) 189.381 € • davon Grund und Boden (31,2 %) 85.882 € Gesamtnutzungsfläche (82,48 m² + 10 m²) 92,48 m² Baukostenobergrenze (189.381 € / 92,48 m²) 2.048 € Die § 7b EStG-Sonderabschreibung kann in Anspruch genommen werden, da die Voraussetzungen, v. A. Baukostenobergrenze max. 3.000 € vorliegen. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung der Baukostenobergrenze nur auf den Gebäudeanteil abzustellen ist; nicht auf die gesamten Anschaffungskosten (inkl. GuB). Ermittlung der § 7b EStG-Sonderabschreibung Die Bemessungsgrundlage beträgt 2.000 €/m² x 92,48 m² (da begrenzt auf 2.000 €/m²) 184.960 € Die Sonderabschreibung und lineare Abschreibung betragen 2021 2022 2023 2024 Zwischen- summe 2025 Lineare-AfA 2 % x 189.381 € 3.788 € 3.788 € 3.788 € 3.788 € 15.150 € Sonder-AfA 5 % x 184.960 € 9.248 € 9.248 € 9.248 € 9.248 € 36.992 € Lineare AfA ab 2025 Restwert: 137.238 € (189.381 € - 15.150 € - 36.992 €) AfA: 137.238 € / 46 Jahre Restnutzungsdauer 2.983 €
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