Titel: EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung
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Schlagwörter: 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 1/8 1 2 Datenschutzeinstellungen Diese Webseite verwendet Cookies, um Ihnen die volle Funktionalität unseres Angebotes zu gewährleisten. Für den Betrieb der Seite technisch notwendige Cookies sind bereits aktiviert. Zusätzlich gibt es Cookies zur Erhebung anonymisierter Zugriffsdaten für Statistikzwecke, denen Sie einzeln zustimmen können. Näheres erfahren Sie in unserer Datenschutzerklärung. Technisch notwendig (nicht abwählbar) Statistik Alle auswählen Auswahl bestätigen BMF Amtliches Einkommensteuer-Handbuch Ausgabe 2025 EStH 2025 > B. Anhänge > Anhang 30 Vermietung und Verpachtung > II. Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BMF vom 08.10.2004 ( BStBl l S. 933) IV C 3 – S 2253 – 91/04 Nach dem Beschluss des Großen Senats vom 25. Juni 1984 ( BStBl II S. 751) setzt eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzungim Bereich der Überschusseinkünfte die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. 1 Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ( vgl. BFH -Urteil vom 30. September 1997, BStBl 1998 II S. 771, m. w. N. ) bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen derEinkunftserzielungsabsicht auszugehen . Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt), nicht indes für dieVermietung von Gewerbeobjekten (> BFH vom 20.07.2010 – IX R 49/09, BStBl II S. 1038, vom 19.02.2013 – IX R 7/10, BStBl II S. 436 und vom09.10.2013 – IX R 2/13, BStBl II 2014 S. 527) und für die Vermietung unbebauter Grundstücke (> BFH vom 01.04.2009 – IX R 39/08, BStBl II S. 776). 2 Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder besondereArten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind . Fußnotentext zu Rn. 2 3 Zur einkommensteuerlichen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom 21. November 2000( BStBl 2001 II S. 705), 6. November 2001 ( BStBl II 2002 S. 726), 9. Juli 2002 ( BStBl 2003 II S. 580 u. S. 695), 5. November 2002 ( BStBl 2003 II S. 646 u. S. 914), 9. Juli 2003 ( BStBl II S. 940) und vom 22. Juli 2003 ( BStBl II S. 806) seine Rechtsprechung weiter präzisiert. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder sind die Grundsätze dieser Urteile mitfolgender Maßgabe anzuwenden: 1. Auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 4 Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt ( vgl. aber RdNr. 28). Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils vom 30. September 1997( RdNr. 1) für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußert( BFH -Urteil vom 9. Juli 2002, BStBl 2003 II S. 580, m. w. N. ). 2. Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen a) Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 5 Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, wie es regelmäßig bei der Beteiligung an einem Mietkaufmodell ( BFH -Urteil vom 9. Februar 1993, BStBl 1993 II S. 658) oder einem Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie ( BFH -Urteil vom 22. April 1997, BStBl II S. 650, m. w. N. ) der Fall ist, bildet dies ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlichWerbungskostenüberschüsse erzielt werden. Gleiches gilt auch außerhalb modellhafter Gestaltungen, wenn sich der Steuerpflichtige bei der Anschaffung oderHerstellung noch nicht endgültig entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten will . Ausgabe 2016 Ausgabe 2017 Ausgabe 2018 Ausgabe 2019 Ausgabe 2020 Ausgabe 2021 Ausgabe 2022 Ausgabe 2023 Ausgabe 2024 Ausgabe 2025 Amtliche Handbücher 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 2/8 5 6 71 72 111 112 113 12 Soll nach dem Konzept eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft die Vermietungstätigkeit des Fonds nur20 Jahre umfassen, ist sie nicht auf Dauer ausgerichtet (> BFH vom 02.07.2008 – IX B 46/08, BStBl II S. 815). 6 Liegen Umstände vor, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit ausbedungen oder offen gehalten hat, das Mietobjektinnerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der er einen positiven Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, unabhängig von einer Zwangslage zu verkaufen odernicht mehr zur Einkunftserzielung zu nutzen, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen. Beweisanzeichen hierfür können zum Beispiel der Abschlusseines entsprechenden Zeitmietvertrages, einer entsprechenden kurzen Fremdfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nachAnschaffung oder Herstellung des Gebäudes sein. Gleiches gilt für den Fall der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, in das der Steuerpflichtige mitder Anschaffung des Objekts eingetreten ist (zur Anwendung vgl. RdNr. 41) . Die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen beiGebäuden reicht zur Widerlegung der Einkunftserzielungsabsicht allein nicht aus. Wird mit dem Eigentumserwerb eine Vermietung mit einem noch drei Jahre und vier Monate dauernden Mietverhältnis begonnen, kann dies als nichtauf Dauer angelegt gewertet werden (> BFH vom 22.01.2013 – IX R 13/12, BStBl II S. 533). 7 Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück oder eineWohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung veräußert oderselbst nutzt und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt . Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung desObjekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für einevon vornherein bestehende Veräußerungs‑ oder Selbstnutzungsabsicht ( BFH -Urteile vom 9. Juli 2002) . Beispiel: A erwirbt mit Wirkung vom Januar 01 eine gebrauchte Eigentumswohnung, die er zunächst fremdvermietet. Ende Juli 03 kündigt er das Mietverhältnis mitAblauf des 31. Dezember 03 wegen Eigenbedarf. Nach Durchführung von Renovierungsarbeiten für insgesamt 30.000 € zieht A selbst in das Objekt ein. Dass A das Mietobjekt innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung tatsächlich selbst nutzt, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit.Kann A keine Umstände darlegen und nachweisen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich (neu) gefasst hat, ist anhandeiner Prognose zu prüfen, ob er aus der befristeten Vermietung einen Totalüberschuss erzielen kann. Diese Prognose bezieht sich grundsätzlich auf die Zeit biseinschließlich Dezember 03. Die Kosten der erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit durchgeführten Renovierungsmaßnahme können nicht alsWerbungskosten abgezogen werden und sind daher auch nicht zusätzlich in diese Prüfung einzubeziehen. Auch die Veräußerung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung/Herstellung an eine die Vermietung der Immobiliefortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft, an der der bisherige Vermieter selbst beteiligt ist, spricht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht(> BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10, BStBl II S. 704). Allein der Abschluss eines Mietvertrages auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauerausgerichtet. Wird bereits im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungs‑ oder Verkaufsabsicht verknüpft, spricht diesgegen eine auf Dauer angelegte Vermietung (> BFH vom 14.12.2004 – IX R 1/04, BStBl II 2005 S. 211). 8 Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. 9 Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Er kann das gegen dieEinkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er denEntschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat ( BFH -Urteil vom 9. Juli 2002, BStBl 2003 II S. 695). 10 Stellt sich das Fehlen einer Einkunftserzielungsabsicht (als Haupttatsache) erst zu einem späteren Zeitpunkt heraus, etwa durch nachträglich bekanntgewordene oder entstandene negative Beweisanzeichen (als Hilfstatsachen), kommt eine Änderung bestandskräftiger Steuerbescheide nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO in Betracht ( vgl. BFH -Urteil vom 6. Dezember 1994, BStBl 1995 II S. 192). b) Verbilligte Überlassung einer Wohnung 11 Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassungeiner Wohnung zu Wohnzwecken (Kaltmiete und gezahlte Umlagen) weniger als 56 v. H. (bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2003: 50 v. H. ) derortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 5. November 2002 ( BStBl 2003 II S. 646) eine Aufteilung auch für Mieten von mindestens 50 v. H. der ortsüblichenMarktmiete ( vgl. R 162 EStR ) vorgenommen, wenn die auf Grund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung derEinkunftserzielungsabsicht negativ ist. ab VZ 2021 50 % > BFH vom 10.05.2016 – IX R 44/15 ( BStBl II S. 835) jetzt R 21.3 EStR 12 Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, wenn das Entgelt nicht weniger als 75 v. H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt. ab VZ 2012 66 % 13 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 3/8 131 141 142 16 17 Beträgt das Entgelt 56 v. H. und mehr, jedoch weniger als 75 v. H. der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einerTotalüberschussprognose zu prüfen ( vgl. RdNr. 37). Führt diese zu positiven Ergebnissen, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängendenWerbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichenTeil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar. ab VZ 2021 Anwendung der RdNr. 13 mit der Maßgabe, dass 56 % durch 50 % und 75 % durch 66 % ersetzt wird 14 Bei Überlassung eines Mietobjekts zu einem Entgelt, das unter 56 v. H. der ortsüblichen Marktmiete liegt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichenund in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die geltend gemachten Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teilentfallen. In diesem Fall entfällt die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht in Bezug auf die verbilligte Miete ( BFH -Urteil vom 22. Juli 2003, BStBl II S. 806) . ab VZ 2021 50 % >aber RdNr. 2 15 Für die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht ist es ohne Belang, ob an fremde Dritte oder an Angehörige verbilligt vermietet wird. c) Vermietung von Ferienwohnungen Ausschließliche Vermietung 16 Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist ohne weitere Prüfung vonder Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung inEigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet ( BFH -Urteile vom 21. November 2000 – BStBl 2001 II S. 705 – und vom 5. November2002 – BStBl 2003 II S. 914 –) . Bei einer ausschl. an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist dieEinkünfteerzielungsabsicht des Stpfl. ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit vonFerienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens25 % auszugehen; insoweit ist die in RdNr. 16 erwähnte Rechtsprechung überholt (> BFH vom 26.10.2004 – IX R 57/02, BStBl II 2005 S. 388, vom24.08.2006 – IX R 15/06, BStBl II 2007 S. 256 und vom 26.05.2020 – IX R 33/19, BStBl II S. 548). 17 Dem Steuerpflichtigen obliegt die Feststellungslast, dass ausschließlich eine Vermietung der Ferienwohnung vorliegt. Davon kann ausgegangen werden, wennder Steuerpflichtige einen der folgenden Umstände glaubhaft macht: Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (überregionalerReiseveranstalter, Kurverwaltung o. a. ) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen. Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei‑ oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zuseiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen desSteuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangenwerden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt. Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder inForm der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderenVerhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind. Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison . Bei einer ausschl. an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist dieEinkünfteerzielungsabsicht des Stpfl. ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeitvon Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten vonmindestens 25 % auszugehen; insoweit ist die in RdNr. 16 erwähnte Rechtsprechung überholt (> BFH vom 26.10.2004 – IX R 57/02, BStBl II 2005 S. 388, vom 24.08.2006 – IX R 15/06, BStBl II 2007 S. 256 und vom 26.05.2020 – IX R 33/19, BStBl II S. 548). 18 In den übrigen Fällen muss der Steuerpflichtige das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darlegen und ggf. nachweisen. Bei einer zu geringen Zahl derVermietungstage muss der Steuerpflichtige die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit durch entsprechend gesteigerte Werbemaßnahmen – z. B. durch häufige Zeitungsanzeigen – nachweisen. 19 Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste,Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oderTeilnahme an Eigentümerversammlungen. Begleiten den Steuerpflichtigen jedoch dabei Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt mehr alseinen Tag, sind die dafür maßgebenden Gründe zu erläutern. Dabei ist schlüssig darzulegen und ggf. nachzuweisen, dass der (mehrtägige) Aufenthalt währendder normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war ( BFH -Urteil vom 25. November 1993, BStBl 1994 II S. 350). Dies giltinsbesondere dann, wenn es sich um Aufenthalte während der am Ferienort üblichen Saison handelt. 20 Wird in einem späteren Veranlagungszeitraum die Ferienwohnung vermietet und (zeitweise) selbst genutzt ( vgl. RdNr. 21), muss ab diesem Zeitpunkt einePrüfung der Einkunftserzielungsabsicht erfolgen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 4/8 21 25 261 262 263 264 265 Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung 21 Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. Wird eine Ferienwohnungzeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der NutzungBeweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist dieEinkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen . Der Steuerpflichtige muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absichtobjektive Umstände vortragen, auf Grund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss ( s. RdNr. 39) erwartet werden konnte. bestätigt durch BFH vom 16.04.2013 – IX R 26/11 ( BStBl II S. 613) Zuordnung der Leerstandszeiten 22 Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung zeitlich beschränkt ( z. B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzungzuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten imWege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. 23 Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch dasVorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 v. H. derSelbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind. d) Leerstehende Immobilie 24 Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt dann vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nichtentschieden hat, ob er dieses veräußern , selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will ( vgl. RdNr. 5). Sind zum Beispiel bei mehrjähriger RenovierungBemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietungsein. Hat sich der Steuerpflichtige jedoch zur dauerhaften Vermietung einer leer stehenden Wohnung entschlossen, gilt RdNr. 1 auch dann, wenn er die leerstehende Immobilie aufgrund eines neu gefassten Beschlusses selbst nutzt oder veräußert (siehe auch RdNr. 6). 25 Eine Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Wohnung vorliegen. Dementsprechend können bereitsvor dem Anfall von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern anhand objektiver Umstände festgestelltwerden kann, dass der Steuerpflichtige den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat . Bestätigt durch BFH vom 28.10.2008 – IX R 1/07 ( BStBl II 2009 S. 848), wonach Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leerstehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten anerkannt werden können, wenn der endgültige Entschluss, dieseWohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt wird. Es steht dem Stpfl. frei, die Bewerbung des Mietobjektsselbst zu bestimmen (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 68/10, BStBl II 2013 S. 367). 26 Steht eine Wohnung nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie derSteuerpflichtige den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat . Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft undnachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht – z. B. durch Einschaltung eines Maklers, fortgesetzte Zeitungsinserate u. ä. –, kannregelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er – z. B. wegen mehrjähriger Erfolglosigkeiteiner Vermietung – die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet ( BFH -Urteil vom 9. Juli 2003, BStBl II S. 940, m. w. N. ). Lässt sich nach einem längeren Zeitraum des Wohnungsleerstandes nicht absehen, ob und wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietungund Verpachtung genutzt werden kann und wurden keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet, kann ein wirtschaftlicher Zusammenhangzwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart sowie die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen sein (> BFH vom 11.08.2010 – IX R 3/10, BStBl II 2011 S. 166). Ein besonders lang andauernder Leerstand kann auch nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Stpfl. aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht wegfällt, wenn erkennbar ist, dass das maßgebliche Objekt in absehbarer Zeit nicht wieder vermietetwerden kann (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 14/12, BStBl II 2013 S. 279 und vom 09.07.2013 – IX R 48/12, BStBl II S. 693). Befindet sich die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand und kann sie aus tatsächlichen und/oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht ineinen betriebsbereiten/vermietbaren Zustand versetzt werden, ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen (> BFH vom 31.01.2017 – IX R 17/16, BStBl II S. 633). Vorübergehende Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der Wohnung des Stpfl. können derVermietungstätigkeit zuzuordnen sein, wenn die einzelnen Räumlichkeiten nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer stehen undfeststeht, dass sie weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten werden (> BFH vom 22.01.2013 – IX R 19/11, BStBl II S. 376 und vom 12.06.2013 – IX R 38/12, BStBl II S. 1013). Von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht ist hingegen auszugehen, wenn einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietungbereitgehalten werden, weil sie anderweitig genutzt und damit in einen neuen Nutzungs‑ und Funktionszusammenhang gestellt werden (> BFH vom12.06.2013 – IX R 38/12, BStBl II S. 1013). 27 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 5/8 271 272 28 291 292 Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen der fortbestehenden Einkunftserzielungsabsicht trägt derSteuerpflichtige die Feststellungslast . Beispiel: B ist Eigentümer einer seit 15 Jahren zu ortsüblichen Konditionen vermieteten Eigentumswohnung. Nach dem Auszug des Mieters bemüht er sich nichternsthaft und nachhaltig um einen Nachmieter. Nach einer Leerstandszeit von zwei Jahren vermietet B die Wohnung zu einem auf 60 v. H. der ortsüblicherzielbaren Miete ermäßigten Mietzins an seine Schwester. Während der Leerstandszeit fehlt es an einem ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietungund Verpachtung. Als Folge der objektiven Ungewissheit über die Einkunftserzielungsabsicht muss der Werbungskostenabzug daher in diesem Zeitraumentfallen. Die spätere und auf Dauer angelegte Vermietung an die Schwester begründet zwar eine erneute Vermietungstätigkeit, die auf die vorangehendeLeerstandszeit aber nicht zurückwirkt. Werbungskosten sind daher erst wieder von dem Zeitpunkt an abziehbar, zu dem sich der auf einer Absichtsänderungberuhende endgültige Vermietungsentschluss anhand objektiver Umstände feststellen lässt. Infolge der gewährten Verbilligung ist zusätzlich festzustellen, ob B über die Dauer dieses Mietverhältnisses, regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von30 Jahren seit Abschluss des Mietvertrags ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Weder die aus der ursprünglichen Fremdvermietung erzielten Erträgenoch die der Leerstandszeit zuzurechnenden und steuerrechtlich irrelevanten Aufwendungen fließen in diese Prüfung ein ( vgl. RdNr. 34, 1. Tiret). Eine erfolgreiche eigenverantwortliche Mietersuche, die zu einer dauerhaften Vermietung geführt hat, kann unter erschwertenVermietungsbedingungen ( z. B. bei einer Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum) ein geeignetes und hinreichendes Beweisanzeichen fürdie Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsabsicht sein (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 68/10, BStBl II 2013 S. 367). bestätigt durch BFH vom 11.12.2012 – IX R 14/12 ( BStBl II 2013 S. 279) und vom 09.07.2013 – IX R 48/12 ( BStBl II S. 693) e) Entstehen oder Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht 28 Die Einkunftserzielungsabsicht kann zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen ( BFH -Urteil vom 5. November 2002, BStBl 2003 II S. 914, m. w. N. ). Deshalb ist z. B. bei Umwandlung eines ausdrücklich mit Veräußerungs‑ oder Selbstnutzungsabsicht vereinbarten befristetenMietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis oder bei erneuter Vermietung dieser Immobilie nach Auszug des Mieters erneut zu prüfen, ob eine dauerndeVermietungsabsicht vorliegt. Entsprechend ist bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder beiverbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Beispiel: Wie Beispiel zu RdNr. 27, allerdings vermietet B die Wohnung nach Auszug des Mieters aufgrund eines mit Selbstnutzungsabsicht begründetenZeitmietvertrags für vier Jahre an einen weiteren Mieter. Die an das Dauermietverhältnis anschließende, nicht auf Dauer angelegte Fremdvermietung ist gesondert daraufhin zu untersuchen, obEinkunftserzielungsabsicht gegeben ist ( vgl. RdNrn. 6 und 36). Bei unbebauten Grundstücken ist die Beurteilung der Vermietungsabsicht im Hinblick auf die vor der Vermietung erforderliche Bebauung großzügigerzu handhaben als bei bebauten Grundstücken, bei denen eine abschließende negative Beurteilung regelmäßig erst dann nicht zu beanstanden ist, wennein Mietvertrag über mehr als zehn Jahre nicht zustande gekommen ist. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetesFinanzierungsverhalten spricht nicht gegen eine behauptete Bebauungsabsicht (> BFH vom 01.12.2015 – IX R 9/15, BStBl II 2016 S. 335). 3. Unbebaute Grundstücke Verpachtung unbebauter Grundstücke 29 Die Grundsätze des BFH -Urteils vom 30. September 1997 zur Einkunftserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung ( RdNr. 1) gelten nicht für diedauerhafte Vermietung und Verpachtung von unbebautem Grundbesitz ( BFH -Beschluss vom 25. März 2003, BStBl II S. 479) . Für die Ermittlung desTotalüberschusses ist RdNr. 33 ff. entsprechend anzuwenden. > BFH vom 28.11.2007 – IX R 9/06 ( BStBl II 2008 S. 515) und vom 01.04.2009 – IX R 39/08 ( BStBl II S. 776) Vermietet ein Stpfl. aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, gilt die Typisierungder Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit nicht für die Vermietung des unbebauten Grundstücks (> BFH vom 26.11.2008 – IX R 67/07, BStBl II 2009 S. 370). 4. Personengesellschaften und ‑gemeinschaften 30 Bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften oder ‑gemeinschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei geschlossenenImmobilienfonds gelten die Grundsätze zu RdNr. 1 ff. entsprechend. 31 Bei einer Personengesellschaft mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, bei der die Einkünfte zunächst auf der Ebene der Gesellschaft zu ermittelnund sodann auf die Gesellschafter zu verteilen sind, muss die Einkunftserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der Ebene deseinzelnen Gesellschafters gegeben sein. Im Regelfall bedarf es insoweit allerdings keiner getrennten Beurteilung ( BFH -Urteil vom 8. Dezember 1998, BStBl 1999 II S. 468). Insbesondere können den einzelnen Gesellschaftern keine steuerrechtlich relevanten Einkünfte zugerechnet werden, wenn (bereits) aufder Gesellschaftsebene keine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Liegt hingegen auf der Gesellschaftsebene Einkunftserzielungsabsicht vor, kann gleichwohldiese Absicht eines Gesellschafters dann zweifelhaft sein, wenn er sich z. B. nur kurzfristig zur Verlustmitnahme an einer Gesellschaft beteiligt hat ( BFH -Urteilvom 21. November 2000, BStBl 2001 II S. 789, m. w. N. ). 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 6/8 31 Vermietet eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die ihr vom Gesellschafter veräußerten Grundstücke weiter, erfüllt der Gesellschaftergemeinschaftlich mit anderen nach wie vor den objektiven und subjektiven Tatbestand der Einkunftsart der Vermietung und Verpachtung, den er zuvorallein verwirklicht hat. Er hat dann kontinuierlich Einkünfteerzielungsabsicht, vor der Veräußerung allein und nach der Veräußerung zusammen mitanderen. Diese Kontinuität wird unterbrochen, wenn die Personengesellschaft, die die Grundstücke weiterhin vermietet, gewerblich geprägt ist undEinkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt (> BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10, BStBl II S. 704). 32 Soweit es sich bei der Personengesellschaft jedoch um eine Verlustzuweisungsgesellschaft handelt, besteht zunächst die Vermutung der fehlendenEinkunftserzielungsabsicht ( BFH -Urteil vom 21. November 2000). Bei einer Verlustzuweisungsgesellschaft liegt in der Regel eine Einkunftserzielungsabsichterst von dem Zeitpunkt an vor, in dem nach dem Urteil eines ordentlichen Kaufmanns mit großer Wahrscheinlichkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.Zur Ermittlung des Totalüberschusses vgl. RdNr. 33 ff. 5. Ermittlung des Totalüberschusses (Überschussprognose) a) Allgemeine Grundsätze zur Ermittlung des Totalüberschusses 33 Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht ( vgl. RdNr. 5 ff. ), ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Obdie jeweilige Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss innerhalb des Zeitraums der tatsächlichen Vermögensnutzung erwarten lässt, hängt von einer vomSteuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbarensteuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten ab. In diese Prognose sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen, zukünftigeintretende Faktoren jedoch nur dann, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums könnenwichtige Anhaltspunkte liefern. Dies gilt umso mehr, wenn die zukünftige Bemessung eines Faktors unsicher ist ( BFH -Urteil vom 6. November 2001). 34 Dabei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren: Für die Prognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch denNutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – sofern nicht von einer zeitlich befristetenVermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren ( s. auch BFH -Urteile vom 9. Juli 2003) . Dieser beginnt grundsätzlich mit der Anschaffungoder Herstellung des Gebäudes; in Fällen der RdNr. 28 mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse der nachträgliche Wegfall oderdie nachträgliche Begründung der Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen ist, und im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigungder Selbstnutzung. Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriftenvoraussichtlich ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln ; private Veräußerungsgewinne sindnicht in die auf eine Vermietungstätigkeit bezogene Prognose einzubeziehen, unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung unterliegen. Die Einkunftserzielungsabsicht ist in der Regel jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Abweichend hiervon ist bei der Vermietungvon Ferienwohnungen eine objekt‑, d. h. wohnungsbezogene Prüfung durchzuführen. Beispiel 1: C tritt im Mai 01 durch den Erwerb eines vollständig vermieteten Zweifamilienhauses in die bestehenden Mietverträge ein. Dem Mieter derErdgeschosswohnung kündigt er wegen Eigenbedarf. In Wahrung der im Einzelfall geltenden Kündigungsschutzfrist besteht das Mietverhältnis allerdings nochbis einschließlich Mai 02 fort, so dass C die Wohnung erst zum 1. Juni 02 bezieht. Infolge der gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechenden Beweisanzeichen ist zu prüfen, ob Einkunftserzielungsabsicht besteht. Hierzu ist zuermitteln, ob C über die von vorne herein befristete Vermietung der Erdgeschosswohnung in der Zeit bis einschließlich Mai 02 einen Totalüberschuss erzielenkann. Die aus der auf Dauer angelegten Vermietung der Obergeschosswohnung erzielten Erträge fließen nicht in diese Prüfung ein. Beispiel 2: Wie Beispiel 1, allerdings bezieht nicht C, sondern sein Sohn zum 1. Juni 02 die Erdgeschosswohnung. Grundlage dieser Nutzungsüberlassung bildet einzwischen den beiden abgeschlossener und einem Fremdvergleich standhaltender Mietvertrag, der aber einen auf 60 v. H. der ortsüblich erzielbaren Mieteermäßigten Mietzins vorsieht. Wie im Beispiel 1 ist zunächst eigenständig zu prüfen, ob C über die nach wie vor von vorne herein befristete Vermietung der Erdgeschosswohnung in der Zeitbis einschließlich Mai 02 einen Totalüberschuss erzielen kann. Für die Zeit ab Juni 02 ist entsprechend Beispiel zu RdNr. 27 festzustellen, ob C über die Dauer dieses Mietverhältnisses, regelmäßig innerhalb eines Zeitraumsvon 30 Jahren seit Abschluss des Mietvertrags mit seinem Sohn, ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Hier sind also weder die aus der Vermietung derObergeschosswohnung noch die aus der vorangegangenen Vermietung der Erdgeschosswohnung erzielten Erträge zu berücksichtigen. Bei der Totalüberschussprognose ist für die Gebäudeabschreibung allgemein von der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen. Die tatsächlich in Anspruchgenommenen Absetzungen (also auch Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen und degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ) sind regelmäßig nichtanzusetzen ( vgl. aber RdNr. 36). Die im Prognosezeitraum zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Sofern der Steuerpflichtige keine ausreichenden objektivenUmstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einembestimmten Zeitraum (in der Regel in den letzten fünf Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Künftiganfallende Instandhaltungsaufwendungen können in Anlehnung an § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 in die Schätzungeinbezogen werden. Legt der Steuerpflichtige dar, dass er auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Art und Weise derweiterhin ausgeübten Vermietungstätigkeit geändert hat, ist der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Werbungskosten der zukünftigen (inder Regel ebenfalls fünf) Veranlagungszeiträume zu Grunde zu legen, in denen sich die im (jeweiligen) Streitjahr objektiv erkennbar angelegtenMaßnahmen erstmals ausgewirkt haben. Die sich so ergebenden Überschüsse sind auf den Rest des Prognosezeitraums hochzurechnen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 7/8 341 342 343 Wegen der Unsicherheitsfaktoren, denen eine Prognose über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren unterliegt, ist bei der Gesamtsumme der geschätztenEinnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 v. H. und bei der Gesamtsumme der geschätzten Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 v. H. vorzunehmen. Beispiel: Bei der im Oktober 14 erfolgenden Einkommensteuerveranlagung für das das Jahr 13 stellt das Finanzamt fest, dass D eine von ihm im Juli 01 für umgerechnet100.000 € (Bodenwertanteil 20 %) angeschaffte und degressiv nach § 7 Abs. 5 EStG abgesetzte Eigentumswohnung für nach wie vor monatlich 400 €(einschließlich gezahlter Umlagen) an seinen Sohn vermietet. Der für den Veranlagungszeitraum 13 erklärte Verlust hieraus beträgt 1.100 €. Die ortsüblicheMiete für dieses Jahr (einschließlich umlagefähiger Nebenkosten) beläuft sich auf monatlich 600 €. Die in den Vorjahren berücksichtigten Verluste belaufen sich auf insgesamt 41.800 €, davon 8.500 € in den Jahren 08 bis 12. Schuldzinsen undBewirtschaftungskosten wurden darin mit 20.500 € berücksichtigt. Nachdem das Finanzamt darauf hingewiesen hat, dass für das Jahr 13 infolge derVerbilligung eine Überschussprognose durchzuführen ist, teilt D mit, er hätte die monatliche Miete mit Wirkung ab dem Jahr 15 auf nunmehr 500 € angepasst.Ferner macht er glaubhaft, dass sich die Schuldzinsen ab dem Jahr 14 auf jährlich im Mittel 2.000 € und die Bewirtschaftungskosten auf 1.800 € belaufenwürden. Für das Jahr 14 erklärt D einen Verlust von 1.000 €. Die Mieterhöhung kann bei der für den Veranlagungszeitraum 13 erforderlichen Überschussprognose noch nicht berücksichtigt werden, weil sie in diesem Jahrnoch nicht objektiv erkennbar angelegt war. Die auf der Grundlage von 13 geschätzten Mieteinnahmen von jährlich 4.800 € (12 x 400 €) sind daher lediglichum den Sicherheitszuschlag von 10 % zu erhöhen (geschätzte Jahreseinnahmen somit 5.280 €). Bei den Werbungskosten sind die durchschnittlichen Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten von insgesamt 3.800 € zu berücksichtigen. Daneben die nach § 7 Abs. 4 EStG bemessene Jahres- AfA von 1.600 € (2 % von 80.000 €). Die gesamten Werbungskosten von 5.400 € sind um den Sicherheitsabschlag von 10 %zu kürzen (prognostizierte Werbungskosten somit 4.860 €). Der durchschnittlich prognostizierte Jahresüberschuss beträgt daher 420 € (5.280 – 4.860 €). Der Prognosezeitraum umfasst die Jahre 01 bis einschließlich 30. Der auf die Jahre 14 bis 30 (17 Jahre) hochgerechnete Jahresüberschuss von 7.140 € (17x 420 €) ist dem um die degressive AfA bereinigten Verlust der Jahre 01 bis 13 gegenüberzustellen: angesetzte Verluste 01 bis 12: – 41.800 € erklärter Verlust 13: – 1.100 € Gesamtverlust – 42.900 € abzüglich degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG : 8 Jahre 5 % aus 80.000 € + 32.000 € 5 Jahre 2,5 % aus 80.000 € + 10.000 € zuzüglich lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG : 12,5 Jahre 2 % aus 80.000 € – 20.000 € bereinigter Verlust: = – 20.900 € Für den Prognosezeitraum errechnet sich somit ein insgesamt negatives Gesamtergebnis von 13.760 € (7.140 – 20.900 €). Für die Besteuerung im Jahr 13 istdie Vermietung daher in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass den Einnahmen von 4.800 € nur 66,66 % derWerbungskosten von 5.900 € (= 3.933 €) entgegengerechnet werden können. Hieraus ergeben sich positive Einkünfte von 867 €. Auch für das Jahr 14 ist eine Überschussprognose anzustellen, wobei hier allerdings die Mieterhöhung ab dem Jahr 15 berücksichtigt werden kann.Einschließlich des Sicherheitszuschlages von 10 % kann daher nunmehr von geschätzten Mieteinnahmen von jährlich 6.600 € ausgegangen werden. Diegeschätzten Werbungskosten bleiben mit 4.860 € unverändert, so dass ein durchschnittlich prognostizierter Jahresüberschuss von nunmehr 1.740 € (6.600 – 4.860 €) angesetzt werden kann. Hochgerechnet auf die Jahre 15 bis 30 (16 Jahre) ermittelt sich dann ein positiver Betrag von insgesamt 27.840 € (1.740 €x 16). Bereits bei Gegenüberstellung mit den bereinigten Verlusten aus 01 bis 13 (20.900 €) ergibt sich ein insgesamt positives Gesamtergebnis. Der für 14 geltendgemachte Verlust von 1.000 € kann daher berücksichtigt werden. Im Jahr 15 beträgt die vereinbarte Miete mehr als 75 % der Marktmiete. Es ist daher ohneweitere Prüfung vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ( vgl. RdNr. 12). Der Prognosezeitraum beträgt auch bei einer Verpachtung unbebauten Grundbesitzes 30 Jahre (> BFH vom 28.11.2007 – IX R 9/06, BStBl II 2008 S. 515). bestätigt durch BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10 ( BStBl II S. 704) ab VZ 2021 sinngemäße Anwendung des Beispiels, wenn die tatsächliche Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt b) Ermittlung des Totalüberschusses in Sonderfällen Einbeziehung der Investitionszulage 35 Die Investitionszulage ist in die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht einzubeziehen. Totalüberschussprognose bei befristeter Vermietung 36 Bei zeitlich befristeter Vermietung ist bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht wie folgt zu verfahren ( BFH -Urteile vom 9. Juli 2002): Ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich – abweichend von RdNr. 34 – aus der den Zeitraum der abgekürzten Vermögensnutzung umfassendenTotalüberschussprognose, d. h. nur die während des befristeten Vermietungszeitraums zufließenden Einnahmen und abfließenden Werbungskostensind gegenüber zu stellen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 8/8 36 Negative Einkünfte aufgrund von steuerrechtlichen Subventions‑ und Lenkungsnormen sind in die befristete Totalüberschussprognose einzubeziehen,wenn der jeweilige Zweck der Subventions‑ und Lenkungsnorm sowie die Art der Förderung dies gebieten. Dies hat zur Folge, dass – anders als bei aufDauer angelegter Vermietung ( vgl. RdNr. 34) – die jeweils tatsächlich in Anspruch genommenen Absetzungen (also auch Sonderabschreibungen,erhöhte Absetzungen und degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ) und nicht die in fiktiver Anwendung des § 7 Abs. 4 EStG zu ermittelnden linearenAbsetzungen anzusetzen sind . >aber BFH vom 25.06.2009 – IX R 24/07 ( BStBl II 2010 S. 127), wonach geltend gemachte Sonderabschreibungen nach den §§ 1, 3 und 4 FördG dann nicht in die befristete Totalüberschussprognose einzubeziehen sind, wenn die nachträglichen Herstellungskosten innerhalb dervoraussichtlichen Dauer der befristeten Vermietungstätigkeit nach § 4 Abs. 3 FördG vollständig abgeschrieben werden. Totalüberschussprognose bei verbilligter Überlassung 37 Ist bei verbilligter Überlassung einer Wohnung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen ( vgl. RdNr. 13), gelten für die Erstellung der Totalüberschussprognosedie Grundsätze der RdNr. 34f. 38 Eine Totalüberschussprognose ist auch erforderlich, wenn die Miethöhe im Lauf eines Mietverhältnisses die ortsübliche Marktmiete um mehr als 25 v. H. unterschreitet. In diese Prognose sind auch die in früheren Veranlagungszeiträumen durch Vermietung erzielten Entgelte einzubeziehen. Totalüberschussprognose bei zeitweise vermieteter und zeitweise selbstgenutzter Ferienwohnung 39 In die Prognose sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen dieFerienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist (der Vermietung zuzurechnendeLeerstandszeiten), dagegen nicht die auf die Zeit der nicht steuerbaren Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen. Der Steuerpflichtige trägt dieFeststellungslast dafür, ob und in welchem Umfang die Wohnung selbst genutzt oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird. 40 Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind ( z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben,Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge), sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinanderaufzuteilen. 6. Anwendungsregelung 41 Dieses Schreiben ersetzt die BMF -Schreiben vom 23. Juli 1992 ( BStBl I S. 434), 29. Juli 2003 ( BStBl I S. 405), 15. August 2003 ( BStBl I S. 427) und vom20. November 2003 ( BStBl I S. 640). Die Grundsätze der RdNr. 5 ff. zur Einkunftserzielungsabsicht bei befristeter Vermietung mit anschließender Selbstnutzung sind erstmals auf Mietverträgeanzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossen werden. In Fällen der Anschaffung von vermieteten bebauten Grundstücken oder Wohnungensind diese Grundsätze anzuwenden, wenn das Grundstück oder die jeweilige Wohnung auf Grund eines nach dem 8. Oktober 2004 rechtswirksamabgeschlossenen Kaufvertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft wird. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist in diesen Fällen ohneBedeutung. Die Grundsätze der RdNr. 11 ff. zur Einkunftserzielungsabsicht bei verbilligter Überlassung einer Wohnung sind erstmals für den Veranlagungszeitraum 2004anzuwenden. Soweit die Anwendung der Grundsätze dieses Schreibens bei geschlossenen Immobilienfonds zu einer Verschärfung der Besteuerung gegenüber der bishergeltenden Verwaltungspraxis führt, sind diese Grundsätze nicht anzuwenden, wenn der Außenvertrieb der Fondsanteile vor dem 8. Oktober 2004 begonnenhat. Dies gilt nicht bei konzeptionellen Änderungen des Fonds. Der Außenvertrieb beginnt in dem Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen für die Veräußerungder konkret bestimmbaren Fondsanteile erfüllt sind und die Gesellschaft selbst oder über ein Vertriebsunternehmen mit Außenwirkung an den Marktherangetreten ist. © Bundesministerium der Finanzen Schließen ... Schließen
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Schlagwörter: 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 1/8 1 2 Datenschutzeinstellungen Diese Webseite verwendet Cookies, um Ihnen die volle Funktionalität unseres Angebotes zu gewährleisten. Für den Betrieb der Seite technisch notwendige Cookies sind bereits aktiviert. Zusätzlich gibt es Cookies zur Erhebung anonymisierter Zugriffsdaten für Statistikzwecke, denen Sie einzeln zustimmen können. Näheres erfahren Sie in unserer Datenschutzerklärung. Technisch notwendig (nicht abwählbar) Statistik Alle auswählen Auswahl bestätigen BMF Amtliches Einkommensteuer-Handbuch Ausgabe 2025 EStH 2025 > B. Anhänge > Anhang 30 Vermietung und Verpachtung > II. Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BMF vom 08.10.2004 ( BStBl l S. 933) IV C 3 – S 2253 – 91/04 Nach dem Beschluss des Großen Senats vom 25. Juni 1984 ( BStBl II S. 751) setzt eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzungim Bereich der Überschusseinkünfte die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. 1 Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ( vgl. BFH -Urteil vom 30. September 1997, BStBl 1998 II S. 771, m. w. N. ) bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen derEinkunftserzielungsabsicht auszugehen . Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt), nicht indes für dieVermietung von Gewerbeobjekten (> BFH vom 20.07.2010 – IX R 49/09, BStBl II S. 1038, vom 19.02.2013 – IX R 7/10, BStBl II S. 436 und vom09.10.2013 – IX R 2/13, BStBl II 2014 S. 527) und für die Vermietung unbebauter Grundstücke (> BFH vom 01.04.2009 – IX R 39/08, BStBl II S. 776). 2 Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder besondereArten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind . Fußnotentext zu Rn. 2 3 Zur einkommensteuerlichen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom 21. November 2000( BStBl 2001 II S. 705), 6. November 2001 ( BStBl II 2002 S. 726), 9. Juli 2002 ( BStBl 2003 II S. 580 u. S. 695), 5. November 2002 ( BStBl 2003 II S. 646 u. S. 914), 9. Juli 2003 ( BStBl II S. 940) und vom 22. Juli 2003 ( BStBl II S. 806) seine Rechtsprechung weiter präzisiert. Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder sind die Grundsätze dieser Urteile mitfolgender Maßgabe anzuwenden: 1. Auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 4 Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt ( vgl. aber RdNr. 28). Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gelten die Grundsätze des Urteils vom 30. September 1997( RdNr. 1) für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußert( BFH -Urteil vom 9. Juli 2002, BStBl 2003 II S. 580, m. w. N. ). 2. Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen a) Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit 5 Hat sich der Steuerpflichtige nur für eine vorübergehende Vermietung entschieden, wie es regelmäßig bei der Beteiligung an einem Mietkaufmodell ( BFH -Urteil vom 9. Februar 1993, BStBl 1993 II S. 658) oder einem Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie ( BFH -Urteil vom 22. April 1997, BStBl II S. 650, m. w. N. ) der Fall ist, bildet dies ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen, wenn voraussichtlichWerbungskostenüberschüsse erzielt werden. Gleiches gilt auch außerhalb modellhafter Gestaltungen, wenn sich der Steuerpflichtige bei der Anschaffung oderHerstellung noch nicht endgültig entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten will . Ausgabe 2016 Ausgabe 2017 Ausgabe 2018 Ausgabe 2019 Ausgabe 2020 Ausgabe 2021 Ausgabe 2022 Ausgabe 2023 Ausgabe 2024 Ausgabe 2025 Amtliche Handbücher 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 2/8 5 6 71 72 111 112 113 12 Soll nach dem Konzept eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft die Vermietungstätigkeit des Fonds nur20 Jahre umfassen, ist sie nicht auf Dauer ausgerichtet (> BFH vom 02.07.2008 – IX B 46/08, BStBl II S. 815). 6 Liegen Umstände vor, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit ausbedungen oder offen gehalten hat, das Mietobjektinnerhalb einer bestimmten Frist, innerhalb der er einen positiven Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, unabhängig von einer Zwangslage zu verkaufen odernicht mehr zur Einkunftserzielung zu nutzen, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen. Beweisanzeichen hierfür können zum Beispiel der Abschlusseines entsprechenden Zeitmietvertrages, einer entsprechenden kurzen Fremdfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nachAnschaffung oder Herstellung des Gebäudes sein. Gleiches gilt für den Fall der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, in das der Steuerpflichtige mitder Anschaffung des Objekts eingetreten ist (zur Anwendung vgl. RdNr. 41) . Die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen beiGebäuden reicht zur Widerlegung der Einkunftserzielungsabsicht allein nicht aus. Wird mit dem Eigentumserwerb eine Vermietung mit einem noch drei Jahre und vier Monate dauernden Mietverhältnis begonnen, kann dies als nichtauf Dauer angelegt gewertet werden (> BFH vom 22.01.2013 – IX R 13/12, BStBl II S. 533). 7 Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück oder eineWohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung veräußert oderselbst nutzt und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt . Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung desObjekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für einevon vornherein bestehende Veräußerungs‑ oder Selbstnutzungsabsicht ( BFH -Urteile vom 9. Juli 2002) . Beispiel: A erwirbt mit Wirkung vom Januar 01 eine gebrauchte Eigentumswohnung, die er zunächst fremdvermietet. Ende Juli 03 kündigt er das Mietverhältnis mitAblauf des 31. Dezember 03 wegen Eigenbedarf. Nach Durchführung von Renovierungsarbeiten für insgesamt 30.000 € zieht A selbst in das Objekt ein. Dass A das Mietobjekt innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung tatsächlich selbst nutzt, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit.Kann A keine Umstände darlegen und nachweisen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich (neu) gefasst hat, ist anhandeiner Prognose zu prüfen, ob er aus der befristeten Vermietung einen Totalüberschuss erzielen kann. Diese Prognose bezieht sich grundsätzlich auf die Zeit biseinschließlich Dezember 03. Die Kosten der erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit durchgeführten Renovierungsmaßnahme können nicht alsWerbungskosten abgezogen werden und sind daher auch nicht zusätzlich in diese Prüfung einzubeziehen. Auch die Veräußerung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung/Herstellung an eine die Vermietung der Immobiliefortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft, an der der bisherige Vermieter selbst beteiligt ist, spricht gegen die Einkünfteerzielungsabsicht(> BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10, BStBl II S. 704). Allein der Abschluss eines Mietvertrages auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauerausgerichtet. Wird bereits im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungs‑ oder Verkaufsabsicht verknüpft, spricht diesgegen eine auf Dauer angelegte Vermietung (> BFH vom 14.12.2004 – IX R 1/04, BStBl II 2005 S. 211). 8 Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. 9 Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Er kann das gegen dieEinkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände schlüssig darlegt und ggf. nachweist, die dafür sprechen, dass er denEntschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat ( BFH -Urteil vom 9. Juli 2002, BStBl 2003 II S. 695). 10 Stellt sich das Fehlen einer Einkunftserzielungsabsicht (als Haupttatsache) erst zu einem späteren Zeitpunkt heraus, etwa durch nachträglich bekanntgewordene oder entstandene negative Beweisanzeichen (als Hilfstatsachen), kommt eine Änderung bestandskräftiger Steuerbescheide nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO in Betracht ( vgl. BFH -Urteil vom 6. Dezember 1994, BStBl 1995 II S. 192). b) Verbilligte Überlassung einer Wohnung 11 Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassungeiner Wohnung zu Wohnzwecken (Kaltmiete und gezahlte Umlagen) weniger als 56 v. H. (bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2003: 50 v. H. ) derortsüblichen Marktmiete beträgt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 5. November 2002 ( BStBl 2003 II S. 646) eine Aufteilung auch für Mieten von mindestens 50 v. H. der ortsüblichenMarktmiete ( vgl. R 162 EStR ) vorgenommen, wenn die auf Grund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung derEinkunftserzielungsabsicht negativ ist. ab VZ 2021 50 % > BFH vom 10.05.2016 – IX R 44/15 ( BStBl II S. 835) jetzt R 21.3 EStR 12 Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, wenn das Entgelt nicht weniger als 75 v. H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt. ab VZ 2012 66 % 13 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 3/8 131 141 142 16 17 Beträgt das Entgelt 56 v. H. und mehr, jedoch weniger als 75 v. H. der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einerTotalüberschussprognose zu prüfen ( vgl. RdNr. 37). Führt diese zu positiven Ergebnissen, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängendenWerbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichenTeil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar. ab VZ 2021 Anwendung der RdNr. 13 mit der Maßgabe, dass 56 % durch 50 % und 75 % durch 66 % ersetzt wird 14 Bei Überlassung eines Mietobjekts zu einem Entgelt, das unter 56 v. H. der ortsüblichen Marktmiete liegt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichenund in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die geltend gemachten Aufwendungen sind insoweit zu berücksichtigen, als sie auf den entgeltlichen Teilentfallen. In diesem Fall entfällt die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht in Bezug auf die verbilligte Miete ( BFH -Urteil vom 22. Juli 2003, BStBl II S. 806) . ab VZ 2021 50 % >aber RdNr. 2 15 Für die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht ist es ohne Belang, ob an fremde Dritte oder an Angehörige verbilligt vermietet wird. c) Vermietung von Ferienwohnungen Ausschließliche Vermietung 16 Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist ohne weitere Prüfung vonder Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung inEigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet ( BFH -Urteile vom 21. November 2000 – BStBl 2001 II S. 705 – und vom 5. November2002 – BStBl 2003 II S. 914 –) . Bei einer ausschl. an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist dieEinkünfteerzielungsabsicht des Stpfl. ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit vonFerienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten von mindestens25 % auszugehen; insoweit ist die in RdNr. 16 erwähnte Rechtsprechung überholt (> BFH vom 26.10.2004 – IX R 57/02, BStBl II 2005 S. 388, vom24.08.2006 – IX R 15/06, BStBl II 2007 S. 256 und vom 26.05.2020 – IX R 33/19, BStBl II S. 548). 17 Dem Steuerpflichtigen obliegt die Feststellungslast, dass ausschließlich eine Vermietung der Ferienwohnung vorliegt. Davon kann ausgegangen werden, wennder Steuerpflichtige einen der folgenden Umstände glaubhaft macht: Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (überregionalerReiseveranstalter, Kurverwaltung o. a. ) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen. Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei‑ oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zuseiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen desSteuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangenwerden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt. Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder inForm der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderenVerhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind. Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison . Bei einer ausschl. an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist dieEinkünfteerzielungsabsicht des Stpfl. ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeitvon Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet; hiervon ist bei einem Unterschreiten vonmindestens 25 % auszugehen; insoweit ist die in RdNr. 16 erwähnte Rechtsprechung überholt (> BFH vom 26.10.2004 – IX R 57/02, BStBl II 2005 S. 388, vom 24.08.2006 – IX R 15/06, BStBl II 2007 S. 256 und vom 26.05.2020 – IX R 33/19, BStBl II S. 548). 18 In den übrigen Fällen muss der Steuerpflichtige das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darlegen und ggf. nachweisen. Bei einer zu geringen Zahl derVermietungstage muss der Steuerpflichtige die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit durch entsprechend gesteigerte Werbemaßnahmen – z. B. durch häufige Zeitungsanzeigen – nachweisen. 19 Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste,Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oderTeilnahme an Eigentümerversammlungen. Begleiten den Steuerpflichtigen jedoch dabei Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt mehr alseinen Tag, sind die dafür maßgebenden Gründe zu erläutern. Dabei ist schlüssig darzulegen und ggf. nachzuweisen, dass der (mehrtägige) Aufenthalt währendder normalen Arbeitszeit vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war ( BFH -Urteil vom 25. November 1993, BStBl 1994 II S. 350). Dies giltinsbesondere dann, wenn es sich um Aufenthalte während der am Ferienort üblichen Saison handelt. 20 Wird in einem späteren Veranlagungszeitraum die Ferienwohnung vermietet und (zeitweise) selbst genutzt ( vgl. RdNr. 21), muss ab diesem Zeitpunkt einePrüfung der Einkunftserzielungsabsicht erfolgen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 4/8 21 25 261 262 263 264 265 Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung 21 Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten zur Nutzung überlässt. Wird eine Ferienwohnungzeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, ist diese Art der NutzungBeweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist dieEinkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen . Der Steuerpflichtige muss im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast für die Anerkennung dieser Absichtobjektive Umstände vortragen, auf Grund derer im Beurteilungszeitraum ein Totalüberschuss ( s. RdNr. 39) erwartet werden konnte. bestätigt durch BFH vom 16.04.2013 – IX R 26/11 ( BStBl II S. 613) Zuordnung der Leerstandszeiten 22 Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung zeitlich beschränkt ( z. B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzungzuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten imWege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. 23 Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch dasVorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 v. H. derSelbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind. d) Leerstehende Immobilie 24 Ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt dann vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nichtentschieden hat, ob er dieses veräußern , selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will ( vgl. RdNr. 5). Sind zum Beispiel bei mehrjähriger RenovierungBemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietungsein. Hat sich der Steuerpflichtige jedoch zur dauerhaften Vermietung einer leer stehenden Wohnung entschlossen, gilt RdNr. 1 auch dann, wenn er die leerstehende Immobilie aufgrund eines neu gefassten Beschlusses selbst nutzt oder veräußert (siehe auch RdNr. 6). 25 Eine Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Wohnung vorliegen. Dementsprechend können bereitsvor dem Anfall von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern anhand objektiver Umstände festgestelltwerden kann, dass der Steuerpflichtige den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat . Bestätigt durch BFH vom 28.10.2008 – IX R 1/07 ( BStBl II 2009 S. 848), wonach Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leerstehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten anerkannt werden können, wenn der endgültige Entschluss, dieseWohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt wird. Es steht dem Stpfl. frei, die Bewerbung des Mietobjektsselbst zu bestimmen (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 68/10, BStBl II 2013 S. 367). 26 Steht eine Wohnung nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie derSteuerpflichtige den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat . Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft undnachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht – z. B. durch Einschaltung eines Maklers, fortgesetzte Zeitungsinserate u. ä. –, kannregelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er – z. B. wegen mehrjähriger Erfolglosigkeiteiner Vermietung – die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet ( BFH -Urteil vom 9. Juli 2003, BStBl II S. 940, m. w. N. ). Lässt sich nach einem längeren Zeitraum des Wohnungsleerstandes nicht absehen, ob und wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietungund Verpachtung genutzt werden kann und wurden keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet, kann ein wirtschaftlicher Zusammenhangzwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart sowie die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen sein (> BFH vom 11.08.2010 – IX R 3/10, BStBl II 2011 S. 166). Ein besonders lang andauernder Leerstand kann auch nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Stpfl. aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht wegfällt, wenn erkennbar ist, dass das maßgebliche Objekt in absehbarer Zeit nicht wieder vermietetwerden kann (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 14/12, BStBl II 2013 S. 279 und vom 09.07.2013 – IX R 48/12, BStBl II S. 693). Befindet sich die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand und kann sie aus tatsächlichen und/oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht ineinen betriebsbereiten/vermietbaren Zustand versetzt werden, ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen (> BFH vom 31.01.2017 – IX R 17/16, BStBl II S. 633). Vorübergehende Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der Wohnung des Stpfl. können derVermietungstätigkeit zuzuordnen sein, wenn die einzelnen Räumlichkeiten nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer stehen undfeststeht, dass sie weiterhin für eine Neuvermietung bereit gehalten werden (> BFH vom 22.01.2013 – IX R 19/11, BStBl II S. 376 und vom 12.06.2013 – IX R 38/12, BStBl II S. 1013). Von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht ist hingegen auszugehen, wenn einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietungbereitgehalten werden, weil sie anderweitig genutzt und damit in einen neuen Nutzungs‑ und Funktionszusammenhang gestellt werden (> BFH vom12.06.2013 – IX R 38/12, BStBl II S. 1013). 27 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 5/8 271 272 28 291 292 Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen der fortbestehenden Einkunftserzielungsabsicht trägt derSteuerpflichtige die Feststellungslast . Beispiel: B ist Eigentümer einer seit 15 Jahren zu ortsüblichen Konditionen vermieteten Eigentumswohnung. Nach dem Auszug des Mieters bemüht er sich nichternsthaft und nachhaltig um einen Nachmieter. Nach einer Leerstandszeit von zwei Jahren vermietet B die Wohnung zu einem auf 60 v. H. der ortsüblicherzielbaren Miete ermäßigten Mietzins an seine Schwester. Während der Leerstandszeit fehlt es an einem ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietungund Verpachtung. Als Folge der objektiven Ungewissheit über die Einkunftserzielungsabsicht muss der Werbungskostenabzug daher in diesem Zeitraumentfallen. Die spätere und auf Dauer angelegte Vermietung an die Schwester begründet zwar eine erneute Vermietungstätigkeit, die auf die vorangehendeLeerstandszeit aber nicht zurückwirkt. Werbungskosten sind daher erst wieder von dem Zeitpunkt an abziehbar, zu dem sich der auf einer Absichtsänderungberuhende endgültige Vermietungsentschluss anhand objektiver Umstände feststellen lässt. Infolge der gewährten Verbilligung ist zusätzlich festzustellen, ob B über die Dauer dieses Mietverhältnisses, regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von30 Jahren seit Abschluss des Mietvertrags ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Weder die aus der ursprünglichen Fremdvermietung erzielten Erträgenoch die der Leerstandszeit zuzurechnenden und steuerrechtlich irrelevanten Aufwendungen fließen in diese Prüfung ein ( vgl. RdNr. 34, 1. Tiret). Eine erfolgreiche eigenverantwortliche Mietersuche, die zu einer dauerhaften Vermietung geführt hat, kann unter erschwertenVermietungsbedingungen ( z. B. bei einer Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum) ein geeignetes und hinreichendes Beweisanzeichen fürdie Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsabsicht sein (> BFH vom 11.12.2012 – IX R 68/10, BStBl II 2013 S. 367). bestätigt durch BFH vom 11.12.2012 – IX R 14/12 ( BStBl II 2013 S. 279) und vom 09.07.2013 – IX R 48/12 ( BStBl II S. 693) e) Entstehen oder Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht 28 Die Einkunftserzielungsabsicht kann zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen ( BFH -Urteil vom 5. November 2002, BStBl 2003 II S. 914, m. w. N. ). Deshalb ist z. B. bei Umwandlung eines ausdrücklich mit Veräußerungs‑ oder Selbstnutzungsabsicht vereinbarten befristetenMietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis oder bei erneuter Vermietung dieser Immobilie nach Auszug des Mieters erneut zu prüfen, ob eine dauerndeVermietungsabsicht vorliegt. Entsprechend ist bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder beiverbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Beispiel: Wie Beispiel zu RdNr. 27, allerdings vermietet B die Wohnung nach Auszug des Mieters aufgrund eines mit Selbstnutzungsabsicht begründetenZeitmietvertrags für vier Jahre an einen weiteren Mieter. Die an das Dauermietverhältnis anschließende, nicht auf Dauer angelegte Fremdvermietung ist gesondert daraufhin zu untersuchen, obEinkunftserzielungsabsicht gegeben ist ( vgl. RdNrn. 6 und 36). Bei unbebauten Grundstücken ist die Beurteilung der Vermietungsabsicht im Hinblick auf die vor der Vermietung erforderliche Bebauung großzügigerzu handhaben als bei bebauten Grundstücken, bei denen eine abschließende negative Beurteilung regelmäßig erst dann nicht zu beanstanden ist, wennein Mietvertrag über mehr als zehn Jahre nicht zustande gekommen ist. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetesFinanzierungsverhalten spricht nicht gegen eine behauptete Bebauungsabsicht (> BFH vom 01.12.2015 – IX R 9/15, BStBl II 2016 S. 335). 3. Unbebaute Grundstücke Verpachtung unbebauter Grundstücke 29 Die Grundsätze des BFH -Urteils vom 30. September 1997 zur Einkunftserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung ( RdNr. 1) gelten nicht für diedauerhafte Vermietung und Verpachtung von unbebautem Grundbesitz ( BFH -Beschluss vom 25. März 2003, BStBl II S. 479) . Für die Ermittlung desTotalüberschusses ist RdNr. 33 ff. entsprechend anzuwenden. > BFH vom 28.11.2007 – IX R 9/06 ( BStBl II 2008 S. 515) und vom 01.04.2009 – IX R 39/08 ( BStBl II S. 776) Vermietet ein Stpfl. aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, gilt die Typisierungder Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit nicht für die Vermietung des unbebauten Grundstücks (> BFH vom 26.11.2008 – IX R 67/07, BStBl II 2009 S. 370). 4. Personengesellschaften und ‑gemeinschaften 30 Bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften oder ‑gemeinschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei geschlossenenImmobilienfonds gelten die Grundsätze zu RdNr. 1 ff. entsprechend. 31 Bei einer Personengesellschaft mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, bei der die Einkünfte zunächst auf der Ebene der Gesellschaft zu ermittelnund sodann auf die Gesellschafter zu verteilen sind, muss die Einkunftserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der Ebene deseinzelnen Gesellschafters gegeben sein. Im Regelfall bedarf es insoweit allerdings keiner getrennten Beurteilung ( BFH -Urteil vom 8. Dezember 1998, BStBl 1999 II S. 468). Insbesondere können den einzelnen Gesellschaftern keine steuerrechtlich relevanten Einkünfte zugerechnet werden, wenn (bereits) aufder Gesellschaftsebene keine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Liegt hingegen auf der Gesellschaftsebene Einkunftserzielungsabsicht vor, kann gleichwohldiese Absicht eines Gesellschafters dann zweifelhaft sein, wenn er sich z. B. nur kurzfristig zur Verlustmitnahme an einer Gesellschaft beteiligt hat ( BFH -Urteilvom 21. November 2000, BStBl 2001 II S. 789, m. w. N. ). 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 6/8 31 Vermietet eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die ihr vom Gesellschafter veräußerten Grundstücke weiter, erfüllt der Gesellschaftergemeinschaftlich mit anderen nach wie vor den objektiven und subjektiven Tatbestand der Einkunftsart der Vermietung und Verpachtung, den er zuvorallein verwirklicht hat. Er hat dann kontinuierlich Einkünfteerzielungsabsicht, vor der Veräußerung allein und nach der Veräußerung zusammen mitanderen. Diese Kontinuität wird unterbrochen, wenn die Personengesellschaft, die die Grundstücke weiterhin vermietet, gewerblich geprägt ist undEinkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt (> BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10, BStBl II S. 704). 32 Soweit es sich bei der Personengesellschaft jedoch um eine Verlustzuweisungsgesellschaft handelt, besteht zunächst die Vermutung der fehlendenEinkunftserzielungsabsicht ( BFH -Urteil vom 21. November 2000). Bei einer Verlustzuweisungsgesellschaft liegt in der Regel eine Einkunftserzielungsabsichterst von dem Zeitpunkt an vor, in dem nach dem Urteil eines ordentlichen Kaufmanns mit großer Wahrscheinlichkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.Zur Ermittlung des Totalüberschusses vgl. RdNr. 33 ff. 5. Ermittlung des Totalüberschusses (Überschussprognose) a) Allgemeine Grundsätze zur Ermittlung des Totalüberschusses 33 Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht ( vgl. RdNr. 5 ff. ), ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Obdie jeweilige Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss innerhalb des Zeitraums der tatsächlichen Vermögensnutzung erwarten lässt, hängt von einer vomSteuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbarensteuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten ab. In diese Prognose sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen, zukünftigeintretende Faktoren jedoch nur dann, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums könnenwichtige Anhaltspunkte liefern. Dies gilt umso mehr, wenn die zukünftige Bemessung eines Faktors unsicher ist ( BFH -Urteil vom 6. November 2001). 34 Dabei ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren: Für die Prognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch denNutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – sofern nicht von einer zeitlich befristetenVermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren ( s. auch BFH -Urteile vom 9. Juli 2003) . Dieser beginnt grundsätzlich mit der Anschaffungoder Herstellung des Gebäudes; in Fällen der RdNr. 28 mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse der nachträgliche Wegfall oderdie nachträgliche Begründung der Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen ist, und im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigungder Selbstnutzung. Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriftenvoraussichtlich ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln ; private Veräußerungsgewinne sindnicht in die auf eine Vermietungstätigkeit bezogene Prognose einzubeziehen, unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung unterliegen. Die Einkunftserzielungsabsicht ist in der Regel jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Abweichend hiervon ist bei der Vermietungvon Ferienwohnungen eine objekt‑, d. h. wohnungsbezogene Prüfung durchzuführen. Beispiel 1: C tritt im Mai 01 durch den Erwerb eines vollständig vermieteten Zweifamilienhauses in die bestehenden Mietverträge ein. Dem Mieter derErdgeschosswohnung kündigt er wegen Eigenbedarf. In Wahrung der im Einzelfall geltenden Kündigungsschutzfrist besteht das Mietverhältnis allerdings nochbis einschließlich Mai 02 fort, so dass C die Wohnung erst zum 1. Juni 02 bezieht. Infolge der gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechenden Beweisanzeichen ist zu prüfen, ob Einkunftserzielungsabsicht besteht. Hierzu ist zuermitteln, ob C über die von vorne herein befristete Vermietung der Erdgeschosswohnung in der Zeit bis einschließlich Mai 02 einen Totalüberschuss erzielenkann. Die aus der auf Dauer angelegten Vermietung der Obergeschosswohnung erzielten Erträge fließen nicht in diese Prüfung ein. Beispiel 2: Wie Beispiel 1, allerdings bezieht nicht C, sondern sein Sohn zum 1. Juni 02 die Erdgeschosswohnung. Grundlage dieser Nutzungsüberlassung bildet einzwischen den beiden abgeschlossener und einem Fremdvergleich standhaltender Mietvertrag, der aber einen auf 60 v. H. der ortsüblich erzielbaren Mieteermäßigten Mietzins vorsieht. Wie im Beispiel 1 ist zunächst eigenständig zu prüfen, ob C über die nach wie vor von vorne herein befristete Vermietung der Erdgeschosswohnung in der Zeitbis einschließlich Mai 02 einen Totalüberschuss erzielen kann. Für die Zeit ab Juni 02 ist entsprechend Beispiel zu RdNr. 27 festzustellen, ob C über die Dauer dieses Mietverhältnisses, regelmäßig innerhalb eines Zeitraumsvon 30 Jahren seit Abschluss des Mietvertrags mit seinem Sohn, ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Hier sind also weder die aus der Vermietung derObergeschosswohnung noch die aus der vorangegangenen Vermietung der Erdgeschosswohnung erzielten Erträge zu berücksichtigen. Bei der Totalüberschussprognose ist für die Gebäudeabschreibung allgemein von der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen. Die tatsächlich in Anspruchgenommenen Absetzungen (also auch Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen und degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ) sind regelmäßig nichtanzusetzen ( vgl. aber RdNr. 36). Die im Prognosezeitraum zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Sofern der Steuerpflichtige keine ausreichenden objektivenUmstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einembestimmten Zeitraum (in der Regel in den letzten fünf Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Künftiganfallende Instandhaltungsaufwendungen können in Anlehnung an § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 in die Schätzungeinbezogen werden. Legt der Steuerpflichtige dar, dass er auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Art und Weise derweiterhin ausgeübten Vermietungstätigkeit geändert hat, ist der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Werbungskosten der zukünftigen (inder Regel ebenfalls fünf) Veranlagungszeiträume zu Grunde zu legen, in denen sich die im (jeweiligen) Streitjahr objektiv erkennbar angelegtenMaßnahmen erstmals ausgewirkt haben. Die sich so ergebenden Überschüsse sind auf den Rest des Prognosezeitraums hochzurechnen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 7/8 341 342 343 Wegen der Unsicherheitsfaktoren, denen eine Prognose über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren unterliegt, ist bei der Gesamtsumme der geschätztenEinnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 v. H. und bei der Gesamtsumme der geschätzten Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 v. H. vorzunehmen. Beispiel: Bei der im Oktober 14 erfolgenden Einkommensteuerveranlagung für das das Jahr 13 stellt das Finanzamt fest, dass D eine von ihm im Juli 01 für umgerechnet100.000 € (Bodenwertanteil 20 %) angeschaffte und degressiv nach § 7 Abs. 5 EStG abgesetzte Eigentumswohnung für nach wie vor monatlich 400 €(einschließlich gezahlter Umlagen) an seinen Sohn vermietet. Der für den Veranlagungszeitraum 13 erklärte Verlust hieraus beträgt 1.100 €. Die ortsüblicheMiete für dieses Jahr (einschließlich umlagefähiger Nebenkosten) beläuft sich auf monatlich 600 €. Die in den Vorjahren berücksichtigten Verluste belaufen sich auf insgesamt 41.800 €, davon 8.500 € in den Jahren 08 bis 12. Schuldzinsen undBewirtschaftungskosten wurden darin mit 20.500 € berücksichtigt. Nachdem das Finanzamt darauf hingewiesen hat, dass für das Jahr 13 infolge derVerbilligung eine Überschussprognose durchzuführen ist, teilt D mit, er hätte die monatliche Miete mit Wirkung ab dem Jahr 15 auf nunmehr 500 € angepasst.Ferner macht er glaubhaft, dass sich die Schuldzinsen ab dem Jahr 14 auf jährlich im Mittel 2.000 € und die Bewirtschaftungskosten auf 1.800 € belaufenwürden. Für das Jahr 14 erklärt D einen Verlust von 1.000 €. Die Mieterhöhung kann bei der für den Veranlagungszeitraum 13 erforderlichen Überschussprognose noch nicht berücksichtigt werden, weil sie in diesem Jahrnoch nicht objektiv erkennbar angelegt war. Die auf der Grundlage von 13 geschätzten Mieteinnahmen von jährlich 4.800 € (12 x 400 €) sind daher lediglichum den Sicherheitszuschlag von 10 % zu erhöhen (geschätzte Jahreseinnahmen somit 5.280 €). Bei den Werbungskosten sind die durchschnittlichen Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten von insgesamt 3.800 € zu berücksichtigen. Daneben die nach § 7 Abs. 4 EStG bemessene Jahres- AfA von 1.600 € (2 % von 80.000 €). Die gesamten Werbungskosten von 5.400 € sind um den Sicherheitsabschlag von 10 %zu kürzen (prognostizierte Werbungskosten somit 4.860 €). Der durchschnittlich prognostizierte Jahresüberschuss beträgt daher 420 € (5.280 – 4.860 €). Der Prognosezeitraum umfasst die Jahre 01 bis einschließlich 30. Der auf die Jahre 14 bis 30 (17 Jahre) hochgerechnete Jahresüberschuss von 7.140 € (17x 420 €) ist dem um die degressive AfA bereinigten Verlust der Jahre 01 bis 13 gegenüberzustellen: angesetzte Verluste 01 bis 12: – 41.800 € erklärter Verlust 13: – 1.100 € Gesamtverlust – 42.900 € abzüglich degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG : 8 Jahre 5 % aus 80.000 € + 32.000 € 5 Jahre 2,5 % aus 80.000 € + 10.000 € zuzüglich lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG : 12,5 Jahre 2 % aus 80.000 € – 20.000 € bereinigter Verlust: = – 20.900 € Für den Prognosezeitraum errechnet sich somit ein insgesamt negatives Gesamtergebnis von 13.760 € (7.140 – 20.900 €). Für die Besteuerung im Jahr 13 istdie Vermietung daher in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass den Einnahmen von 4.800 € nur 66,66 % derWerbungskosten von 5.900 € (= 3.933 €) entgegengerechnet werden können. Hieraus ergeben sich positive Einkünfte von 867 €. Auch für das Jahr 14 ist eine Überschussprognose anzustellen, wobei hier allerdings die Mieterhöhung ab dem Jahr 15 berücksichtigt werden kann.Einschließlich des Sicherheitszuschlages von 10 % kann daher nunmehr von geschätzten Mieteinnahmen von jährlich 6.600 € ausgegangen werden. Diegeschätzten Werbungskosten bleiben mit 4.860 € unverändert, so dass ein durchschnittlich prognostizierter Jahresüberschuss von nunmehr 1.740 € (6.600 – 4.860 €) angesetzt werden kann. Hochgerechnet auf die Jahre 15 bis 30 (16 Jahre) ermittelt sich dann ein positiver Betrag von insgesamt 27.840 € (1.740 €x 16). Bereits bei Gegenüberstellung mit den bereinigten Verlusten aus 01 bis 13 (20.900 €) ergibt sich ein insgesamt positives Gesamtergebnis. Der für 14 geltendgemachte Verlust von 1.000 € kann daher berücksichtigt werden. Im Jahr 15 beträgt die vereinbarte Miete mehr als 75 % der Marktmiete. Es ist daher ohneweitere Prüfung vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ( vgl. RdNr. 12). Der Prognosezeitraum beträgt auch bei einer Verpachtung unbebauten Grundbesitzes 30 Jahre (> BFH vom 28.11.2007 – IX R 9/06, BStBl II 2008 S. 515). bestätigt durch BFH vom 09.03.2011 – IX R 50/10 ( BStBl II S. 704) ab VZ 2021 sinngemäße Anwendung des Beispiels, wenn die tatsächliche Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete liegt b) Ermittlung des Totalüberschusses in Sonderfällen Einbeziehung der Investitionszulage 35 Die Investitionszulage ist in die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht einzubeziehen. Totalüberschussprognose bei befristeter Vermietung 36 Bei zeitlich befristeter Vermietung ist bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht wie folgt zu verfahren ( BFH -Urteile vom 9. Juli 2002): Ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich – abweichend von RdNr. 34 – aus der den Zeitraum der abgekürzten Vermögensnutzung umfassendenTotalüberschussprognose, d. h. nur die während des befristeten Vermietungszeitraums zufließenden Einnahmen und abfließenden Werbungskostensind gegenüber zu stellen. 01.04.26, 08:58 EStH 2025 - Anhang 30 II – Vermietung und Verpachtung https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html 8/8 36 Negative Einkünfte aufgrund von steuerrechtlichen Subventions‑ und Lenkungsnormen sind in die befristete Totalüberschussprognose einzubeziehen,wenn der jeweilige Zweck der Subventions‑ und Lenkungsnorm sowie die Art der Förderung dies gebieten. Dies hat zur Folge, dass – anders als bei aufDauer angelegter Vermietung ( vgl. RdNr. 34) – die jeweils tatsächlich in Anspruch genommenen Absetzungen (also auch Sonderabschreibungen,erhöhte Absetzungen und degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ) und nicht die in fiktiver Anwendung des § 7 Abs. 4 EStG zu ermittelnden linearenAbsetzungen anzusetzen sind . >aber BFH vom 25.06.2009 – IX R 24/07 ( BStBl II 2010 S. 127), wonach geltend gemachte Sonderabschreibungen nach den §§ 1, 3 und 4 FördG dann nicht in die befristete Totalüberschussprognose einzubeziehen sind, wenn die nachträglichen Herstellungskosten innerhalb dervoraussichtlichen Dauer der befristeten Vermietungstätigkeit nach § 4 Abs. 3 FördG vollständig abgeschrieben werden. Totalüberschussprognose bei verbilligter Überlassung 37 Ist bei verbilligter Überlassung einer Wohnung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen ( vgl. RdNr. 13), gelten für die Erstellung der Totalüberschussprognosedie Grundsätze der RdNr. 34f. 38 Eine Totalüberschussprognose ist auch erforderlich, wenn die Miethöhe im Lauf eines Mietverhältnisses die ortsübliche Marktmiete um mehr als 25 v. H. unterschreitet. In diese Prognose sind auch die in früheren Veranlagungszeiträumen durch Vermietung erzielten Entgelte einzubeziehen. Totalüberschussprognose bei zeitweise vermieteter und zeitweise selbstgenutzter Ferienwohnung 39 In die Prognose sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen dieFerienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist (der Vermietung zuzurechnendeLeerstandszeiten), dagegen nicht die auf die Zeit der nicht steuerbaren Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen. Der Steuerpflichtige trägt dieFeststellungslast dafür, ob und in welchem Umfang die Wohnung selbst genutzt oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird. 40 Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind ( z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben,Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge), sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinanderaufzuteilen. 6. Anwendungsregelung 41 Dieses Schreiben ersetzt die BMF -Schreiben vom 23. Juli 1992 ( BStBl I S. 434), 29. Juli 2003 ( BStBl I S. 405), 15. August 2003 ( BStBl I S. 427) und vom20. November 2003 ( BStBl I S. 640). Die Grundsätze der RdNr. 5 ff. zur Einkunftserzielungsabsicht bei befristeter Vermietung mit anschließender Selbstnutzung sind erstmals auf Mietverträgeanzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossen werden. In Fällen der Anschaffung von vermieteten bebauten Grundstücken oder Wohnungensind diese Grundsätze anzuwenden, wenn das Grundstück oder die jeweilige Wohnung auf Grund eines nach dem 8. Oktober 2004 rechtswirksamabgeschlossenen Kaufvertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft wird. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist in diesen Fällen ohneBedeutung. Die Grundsätze der RdNr. 11 ff. zur Einkunftserzielungsabsicht bei verbilligter Überlassung einer Wohnung sind erstmals für den Veranlagungszeitraum 2004anzuwenden. Soweit die Anwendung der Grundsätze dieses Schreibens bei geschlossenen Immobilienfonds zu einer Verschärfung der Besteuerung gegenüber der bishergeltenden Verwaltungspraxis führt, sind diese Grundsätze nicht anzuwenden, wenn der Außenvertrieb der Fondsanteile vor dem 8. Oktober 2004 begonnenhat. Dies gilt nicht bei konzeptionellen Änderungen des Fonds. Der Außenvertrieb beginnt in dem Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen für die Veräußerungder konkret bestimmbaren Fondsanteile erfüllt sind und die Gesellschaft selbst oder über ein Vertriebsunternehmen mit Außenwirkung an den Marktherangetreten ist. © Bundesministerium der Finanzen Schließen ... Schließen
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