Titel: BMF | Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises - Stand 03-2024
Beschreibung:
Schlagwörter: Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 1 Allgemeine Hinweise Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Ge-samtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Ver-hältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzutei-len (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Nach § 6 Absatz 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverord-nung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich das Ver-gleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sach-wertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuzie-hen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber. Die Verfahren sind gemäß § 6 Ab-satz 1 Satz 2 ImmoWertV nach der Art des Wertermittlungs-objekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Ge-schäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eig-nung der zur Verfügung stehenden Daten, begründet zu wählen. Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge 1. Vergleichs-, 2. Ertrags- und schließlich 3. Sachwertverfahren abgefragt. Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unter-stellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entspre-chende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und von der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe kann daher auch auf die Ab-frage bestimmter Parameter verzichtet werden. Somit ste-hen bestimmte Eingabefelder nicht zur Verfügung und wer-den entsprechend „gegraut“ dargestellt. Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grund-stücken und Geschäftsgrundstücken in der Regel bundes-weit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und die Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Liegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Woh-nungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung. Mit der vorgenannten Prüfreihenfolge für die zur Verfügung stehenden Daten wird kein genereller Vorrang für ein be-stimmtes Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV bestimmt, sondern die Verfahrenswahl im Sinne des § 6 Ab-satz 1 Satz 2 ImmoWertV typisierend ausgeübt. Liegen z. B. für ein Wohnungseigentum geeignete Vergleichsfaktoren vor, stellt das Vergleichswertverfahrens im Sinne des § 6 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV in besonderem Maße ein sach-gerechtes Verfahren zur Aufteilung eines Gesamtkaufprei-ses für das Wohnungseigentum dar. Unter Berücksichti-gung der Umstände des Einzelfalls kann von der vorste-hend beschriebenen Abfolge jedoch auch begründet abge-wichen werden. Ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grund-stücksmerkmale im Sinne des § 8 Absatz 3 ImmoWertV werden im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kauf-preisaufteilung nicht berücksichtigt. Insoweit erfolgt die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage der vorläufigen Ver-fahrenswerte. Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtspre-chung und der vorstehenden Grundsätze der Verkehrswer-termittlung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegen-den Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet wi-derlegbar ist. Lage des Grundstücks Zu Ziffer 1 Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewer-tungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Woh-nungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Woh-nungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nach-vollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben. Grundstücksart Zu Ziffer 2 In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, ver-schiedene Gebäudearten zu differenzieren. Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich - be-grifflich - auf die Anlage 4 der ImmoWertV. Grundstücks- bzw. Gebäudeart Anlage 4 Im-moWertV (NHK 2010) Ein- und Zweifamilienhäuser 1.01-3.33 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / vergleichbares Teileigentum / Wohnungseigentum 4.1.-4.3 gemischt genutzte Grundstü-cke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) / vergleichbares Tei-leigentum 5.1 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser / vergleichbares Teileigentum 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude / vergleichbares Teileigentum 6.1, 6.2 Garage in Massivbauweise 14.1 Tiefgarage in Massivbauweise 14.3 Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispiels-weise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht an-zuwenden. Datum des Kaufvertrages Zu Ziffer 3 Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisauftei-lung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich. Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten) Zu Ziffer 4 Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsneben-kosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Makler-gebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 2 Baujahr Zu Ziffer 5 Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertmin-derung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Moderni-sierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu be-rücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegen-den Modernisierungen diese max. als „teilweise Moderni-sierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht be-rücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwen-dung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Neben-rechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellen-blatt „KPA 1a“) bei. Wohnfläche / Nutzfläche Zu Ziffer 6 Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohn-fläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage insbesondere auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berech-nung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Anzahl Garagenstellplätze Zu Ziffer 7 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstell-plätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlos-sene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Die Werteinflüsse von Stellplätzen im Freien und in Carports werden gleichwohl in den Verfahren berücksichtigt, beispielsweise im Ertrags-wertverfahren über den Rohertrag und im Sachwertverfah-ren über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK). Anzahl Tiefgaragenstellplätze Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstell-plätze. Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner Zu Ziffern 9 und 10 Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzuge-ben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentums-recht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentü-mergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)]. Entsprechendes gilt bei Teileigentum. Grundstücksgröße Zu Ziffer 11 In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen. Bodenrichtwert Zu Ziffer 12 Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durch-schnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bo-denrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 2 Absatz 3 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhält-nisse (§ 2 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grund-stücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bo-denrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenricht-wert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zu-ständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Ge-meinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechen-den Auskunftsstellen wird hingewiesen. Grundstücksgröße / Wert Zu Ziffern 13 und 14 In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hin-sichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren. Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt gem. § 41 ImmoWertV eine ge-trennte Ermittlung des Werts der über die marktübliche Grundstücksgröße hinausgehenden selbständig nutzbaren oder sonstigen Teilflächen in Betracht. Bei diesen Teilflächen wird unterstellt, dass es sich üblicher-weise um selbständig nutzbare Teilflächen handelt. Diese Flächen werden im Ertragswertverfahren nicht bei der Bo-denwertverzinsung berücksichtigt. Eine selbständig nutz-bare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benö-tigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zu-ständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestim-mende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisauftei-lung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bo-denrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachteraus-schuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grund-stücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veran-schaulichung folgende Beispiele: a) selbstständig nutzbare Teilfläche ohne Wertabschlag Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili-enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh-ren. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachter-ausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestimmend veröffentlicht. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 3 Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um selbstständig nutzbare Teilflä-chen, die in den Eingabefeldern zu Ziffer 13 und 14 mit dem vollen Bodenwert zu erfassen sind. b) selbstständig nutzbare Teilfläche mit Wertabschlag Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili-enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh-ren. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröf-fentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, eine Fläche bis 500 m² als marktübliche Grundstücksgröße anzusehen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 11 und 12) sowie den Boden-wert für die übrige sogenannte „Hinterland“-Fläche mit 25 Prozent des Bodenrichtwertes anzunehmen (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 13 und 14). Vergleichswertverfahren Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisauftei-lung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein- und Zwei-familienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezo-gen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachteraus-schuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Ver-gleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswertes mit Hilfe von Ver-gleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Absatz 1 Satz 2, 24 Absatz 2 Nummer 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Ver-gleichswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur ty-pisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „I. Erläu-terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ver-gleichswertverfahren“ hingewiesen. Vergleichsfaktor Zu Ziffer 15 Vergleichsfaktoren im Sinne des § 20 Absatz 2 ImmoWertV sind durchschnittliche, auf eine geeignete Einheit (z. B. Wohn- oder Brutto-Grundfläche) bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbestimmenden Grund-stücksmerkmalen (Normobjekte). Vergleichsfaktoren sind für die Ermittlung des Vergleichswerts geeignet, wenn sie für einen bestimmten mit dem Wertermittlungsobjekt ver-gleichbaren regional und sachlich abgegrenzten Teilmarkt abgeleitet wurden und die wertbeeinflussenden Grund-stücksmerkmale des Normobjekts dargestellt sind. Anzu-wenden sind die für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgeblichen Vergleichsfaktoren. Über die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu ent-sprechenden Auskunftsstellen besteht die Möglichkeit, in Erfahrung zu bringen, ob vom örtlich zuständigen Gut-achterausschuss Vergleichsfaktoren für Wohnungseigen-tum oder Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt wurden. Vergleichsfaktor / Bezugsmaßstab Zu Ziffer 16 Liegt vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss ein auf Wohn- und Nutzfläche oder Brutto-Grundfläche bezogener Vergleichsfaktor für Wohnungseigentum oder Ein- und Zweifamilienhäuser vor, geben Sie bitte den zutreffenden Bezugsmaßstab an. Als typischer Bezugsmaßstab ist Wohn- und Nutzfläche vorausgewählt. Objektspezifischer Vergleichsfaktor Zu Ziffern 17 und 18 Der vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf das Normobjekt bezogene Vergleichsfaktor ist grundsätzlich auf seine Eignung zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des Gutachterausschusses an die Gege-benheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. Im Er-gebnis ergibt sich der objektspezifisch angepasste Ver-gleichsfaktor. Die Vergleichsfaktoren inkl. erforderliche Anpassungen können sich insbesondere aus dem Boden- und Immobili-enrichtwertinformationssystem eines Landes ergeben. Bitte geben Sie ggf. den objektspezifischen Vergleichsfak-tor (Ziffer 17) an und erläutern Sie kurz die - nach Maßgabe des örtlichen Gutachterausschusses - vorgenommenen An-passungen (in Ziffer 18, ggf. Zuschlag um wieviel Prozent wegen vorhandenem Balkon im Vergleich zum Normob-jekt). Vergleichsfaktor je Garagenstellplatz Zu Ziffer 19 Gehört zu Ihrem erworbenen Objekt ein Garagenstellplatz, geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Garagen-stellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Garagen-stellplatz), nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gut-achterausschusses an. Der hier angegebene Vergleichs-faktor wird mit der Anzahl der Garagenstellplätze multipli-ziert (siehe Ziffer 7). Vergleichsfaktor je Tiefgaragenstellplatz Zu Ziffer 20 Gehört zu Ihrem erworbenen Objekt ein Tiefgaragenstell-platz, geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Tief-garagenstellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Tief-garagenstellplatz), nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gutachterausschusses an. Der hier angegebene Ver-gleichsfaktor wird mit der Anzahl der Tiefgaragenstellplätze multipliziert (siehe Ziffer 8). Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 4 Ertragswertverfahren Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wird vorrangig das Ertragswert-verfahren angewandt. Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilien-häusern Anwendung, sofern hier mangels Vergleichsfakto-ren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswert-verfahrens ist das Vorliegen der tatsächlichen oder üblichen Miete. Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allge-meine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Er-tragswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typi-sierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „II. Erläu-terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Er-tragswertverfahren“ hingewiesen. Wird im Ergebnis der Kaufpreisaufteilung nach dem Er-tragswertverfahren der Hinweis ausgegeben, dass der vor-läufige Ertragswert nicht plausibel ist, da ein Missverhältnis zum Bodenwert besteht und ggf. ein Liquidationsobjekt vor-liegt, prüfen Sie zunächst die Richtigkeit der Angaben, ins-besondere hinsichtlich der Grundstücksgröße, dem Boden-richtwert sowie der Wohnfläche und Miete. Sind alle Anga-ben zutreffend, kann in dem vorliegenden Einzelfall voraus-sichtlich keine sachgerechte Kaufpreisaufteilung mit Hilfe der Arbeitshilfe durchgeführt werden. In diesen Fällen ist der Sachverhalt individuell zu erörtern. Tatsächliche Miete / übliche Miete Zu Ziffern 21 und 22 Liegen tatsächlich vereinbarte oder übliche Mieten vor, ist in Zeile 22 der gesamte monatliche Rohertrag für das Ob-jekt (inkl. Mieten für ggf. vorhandene Garagen- und Tiefga-ragenstellplätze) anzugeben. Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebau-ten Grundstücks nach den am Anschaffungszeitpunkt gel-tenden vertraglichen Vereinbarungen und den rechtlichen Gegebenheiten zu zahlen ist. Hierbei sind gegebenenfalls auch die Erträge von Mobilfunkanlagen, Werbeanlagen und ähnlichem zu erfassen. Umlagen, die zur Deckung der Be-triebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. In die sog. Nettokaltmiete sind weder die „kalten Nebenkosten“ (Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverord-nung) noch die „warmen Nebenkosten“ bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungs-anlage einzubeziehen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile 1. die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Ge-brauch oder unentgeltlich überlassen sind, 2. die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsäch-lichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Aus-stattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind hier-bei nicht einzubeziehen. Die übliche Miete kann in der Re-gel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln über die orts-übliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB abgeleitet werden. Anzahl der Wohneinheiten bzw. sonstigen Einheiten Zu Ziffer 23 Bei Mietwohngrundstücken geben Sie bitte die Anzahl der Wohneinheiten und ggf. der sonstigen Einheiten zur Be-messung der Bewirtschaftungskosten an. Sofern die Anzahl nicht vorliegt, wird diese unter Annahme einer durchschnitt-lichen Größe von 92 m² je Einheit geschätzt. Liegenschaftszinssatz Zu Ziffer 24 Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grund-stücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. An-zuwenden ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgebliche Liegenschaftszinssatz. Sofern Ihnen der Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gut-achterausschusses für die zu bewertende Grundstücks- bzw. Gebäudeart vorliegt bzw. bekannt ist, geben Sie bitte diesen Liegenschaftszinssatz im Eingabefeld zu Ziffer 24 an. Ist der von Ihnen angegebene Liegenschaftszinssatz im Vergleich zu einem in Abhängigkeit von der Grundstücksart, dem Datum des Kaufvertrages und der Höhe des Boden-richtwertes typisiert ermittelten Zinssatz ungewöhnlich nied-rig, erscheint ein Hinweis, durch den Sie gebeten werden, den eingegebenen Liegenschaftszinssatz zu prüfen und ggf. unter Quellenangabe im Grundstücksmarktbericht des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zu begründen. Sofern vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für das Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszins-satz zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeits-hilfe hilfsweise ein typisierter Zinssatz in Abhängigkeit von der Grundstücksart, dem Datum des Kaufvertrages und der Höhe des Bodenrichtwertes als Schätzung berücksichtigt. Für Anschaffungszeitpunkte ab 1. Januar 2023 wird hierbei hilfsweise auf die Liegenschaftszinssätze nach §§ 188 Ab-satz 2 Satz 2, 193 Absatz 4 Satz 3 BewG zurückgegriffen. Sachwertverfahren Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Ar-beitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwert-verfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Ver-fahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren“ hingewiesen. Regionalfaktor Zu Ziffer 25 Die dem Sachwertverfahren zugrundeliegenden durch-schnittlichen Normalherstellungskosten 2010 aus der An-lage 4 der ImmoWertV sind nach § 36 Absatz 1 ImmoWertV grundsätzlich mittels eines Regionalfaktors an die regiona-len Baupreisverhältnisse anzupassen. Anzuwenden ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertra-ges) maßgebliche Regionalfaktor. Insbesondere der örtliche zuständige Gutachterausschuss kann eine Anpassung durch Festlegung eines von 1,0 ab-weichenden Regionalfaktors vorgeben. Sofern Ihnen ein Regionalfaktor vorliegt, der vom zuständigen Gutachteraus-schuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren (siehe zu Ziffer 26) zugrunde gelegt worden ist, geben Sie diesen bitte an. Sofern ein derartiger Regionalfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen der typisierten Schätzung hilfsweise ein Regionalfaktor von 1,0 angenommen. Sachwertfaktor Zu Ziffer 26 Mit Sachwertfaktoren werden die allgemeinen Wertverhält-nisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Anzuwen-den ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgebliche Sachwertfaktor. Sofern Ihnen ein Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) des zuständi-gen Gutachterausschusses für die vorliegende Grund-stücksart bekannt ist, geben Sie diesen bitte an. Sofern ein derartiger Sachwertfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen der typisierten Schätzung hilfsweise ein Sachwert-faktor von 1,0 berücksichtigt. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 5 Anhang I. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Vergleichswertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²), Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) und Miteigen-tumsanteil ermittelt: Bodenwert: (1.200 m² x 550 €/m² x 1/8) = 82.500 € Gebäude Im amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt eines Landes veröffentlicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte). Für Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) in der Lage des Wertermittlungsob-jekts beträgt der Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) auf den 1.1.2022 2.880 €/m² Wohnfläche. Der Vergleichsfaktor schließt das Gebäude sowie den Grund und Boden ein. Nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gutachterausschusses wird der Vergleichsfaktor wie folgt objektspezifisch angepasst: Eigenschaft Vergleichsfaktor Wertermittlungsobjekt Anpassung Ausstattungsklasse mittel mittel 0 % Geschosslage 1 2 0 % Mietsituation unvermietet vermietet ./. 8 % Wohnfläche 70 m² 90 m² + 2 % Baujahr 2015 2000 ./. 9 % Wohnlage mittel Mittel 0 % Balkon vorhanden vorhanden 0 % Anzahl der Einheiten in der Wohnanlage 5-15 8 0 % Der objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktor ermittelt sich hiernach wie folgt: Objektspezifischer Vergleichsfaktor: Vergleichsfaktor zu (2.880 €/m² Wohnfläche) x Anpassungen (Mietsituation ./. 8 %, Wohnfläche + 2 % und Baujahr ./. 9 %) = 2.448,00 €/m² Wohnfläche; gerundet: 2.450 €/m² Wohnfläche Nachfolgend ermittelt sich der Vergleichswert durch Multiplikation des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts (hier Wohnfläche). Vergleichswert: 2.450 €/m² Wohnfläche (objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor) x 90 m² Wohnfläche = 220.500 € 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart: 3) Datum des Kaufvertrages:01.05.2023220.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr:2000901818120055013) Fläche 2; Grundstücksgröße in m²: Vergleichswertverfahren15) Liegt Ihnen ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vor?JaWohn- bzw. Nutzfläche2.450,00 19) Vergleichsfaktor (€/Stück) je Garagenstellplatz:20) Vergleichsfaktor (€/Stück) je Tiefgaragenstellplatz:16) Bezugsmaßstab des Vergleichsfaktors14) Wert in €/ m²: Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) für Eigentumswohnungen in der Lage des Grundstücks: 2.880 €/m² Wohnfläche; Anpassungen laut Gutachterausschuss für Mietsituation (vermietet statt unvermietet) ./. 8 %, Wohnfläche (90 m² statt 70 m²) + 2 % und Baujahr (2000 statt 2015) ./. 9 %17) Vergleichsfaktor bzw. sofern bekannt, objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor (€/m²)18) Erläuterung Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf. Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf. Miteigentumsanteil - Nenner: 11) Fläche 1; Grundstücksgröße in m²: 9) ggf. Miteigentumsanteil - Zähler:Wohnungseigentum [WE]Musterstr. 1 XXXXX Musterstadt12) Bodenrichtwert in €/ m²: 8) ggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze: 6) Wohn- bzw. Nutzfläche in m²: 4) Kaufpreis in € (incl. Nebenkosten): LinkLink Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 6 Ausgehend vom ermittelten Vergleichswert zu für das bebaute Grundstück wird der anteilige Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewert) wie folgt bestimmt: Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewert): Vergleichswert zu (220.500 €) ./. Bodenwert (82.500 €) = 138.000 € Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. II. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ertragswertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²) und Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) ermittelt: Bodenwert: (1.000 m² x 380 €/m²) = 380.000 € Gebäude Zur Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen (Gebäudewerts) ist vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks auszugehen. Zu erfassen ist die sog. Nettokaltmiete (inkl. Mieten für ggf. vorhandene Garagen- und Tiefgaragenstellplätze), in die weder umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung noch Nebenkosten bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage einzubeziehen sind. Jährlicher Rohertrag: 5.000 € (monatlicher Rohertrag) x 12 Monate = 60.000 € Anschließend wird durch Abzug der - nicht umlagefähigen - Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks der jährliche Reinertrag des Grundstücks ermittelt. Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Für Anschaffungszeitpunkte (Kaufverträge) vor dem 1. Januar 2015 werden im Rahmen der Arbeitshilfe auf der Grundlage der Anlage 23 zum BewG i.d.F. des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl I S. 3018) bzw. der Anlage 40 zum BewG für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis Erfahrungssätze in Prozent des jährlichen Rohertrages berücksichtigt. Für Anschaffungszeitpunkte (Kaufverträge) ab dem 1. Januar 2015 werden Bewirtschaftungskosten auf der Basis der Anlage 3 der ImmoWertV herangezogen, die auf die Bewirtschaftungskosten in der Ertragswertrichtlinie vom 12. November 2015 (Banz AT 04.12.2015 B4) zurückgehen. Hiernach werden folgende Bewirtschaftungskosten berücksichtigt: Grund und Boden: 82.500 € (≈ 37,41 %) 82.302 € (≈ 37,41 %) 138.000 € (≈ 62,59 %) 137.698 € (≈ 62,59 %) Summe: 220.500 € (100 %) 220.000 € (100 %) Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude: Kaufpreisaufteilung ermittelte Einzelwerte Kaufpreisanteile Übertragung des Verhältnisses der ermittelten Einzelw erte auf den Kaufpreis 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart : 3) Datum des Kaufvert rages: 01.02.2023 1.100.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr: 1981 800 1 8 0 0 1000 380 13) F läche 2; Grundstücksgrö ß e in m² : Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf . Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf . M iteigentumsanteil - Nenner: 11) F läche 1; Grundstücksgrö ß e in m² : 9) ggf . M iteigentumsanteil - Z ähler: M ietwo hngrundstücke (M ehrfamilienhäuser) M usterst r. 1 XXXXX M usterstadt 12 ) B o de nric ht we rt in €/ m² : 8) ggf . Anzahl T iefgaragenstellplätze: 6) Wo hn- bzw. Nutzf läche in m² : 4 ) Ka uf pre is in € ( inc l. N e be nk o s t e n) : 14 ) We rt in €/ m² : Link Ert ragswertverfahren 21) Ist die tatsächliche M iete bzw. o rtsübliche M iete bekannt? Ja 22) mo nat licher Gesamt ro hert rag (so g. Net to kaltmiete) incl. Stellplätze: 5.000,00 € 23) Anzahl der Wo hneinheiten bzw. so nst . Einheiten, so fern bekannt 9 9 24) Liegenschaf tszinssatz des ö rt lichen Gutachterausschusses, so fern bekannt : Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 7 Modellansätze für Bewirtschaftungskosten I. Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung 1. Verwaltungskosten (Stand 1. Januar 2023) 344 € jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern 412 € jährlich je Eigentumswohnung 45 € jährlich je Garage Die vorstehend genannten Werte gelten für das Jahr 2023. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind sie wie unter III. dargestellt anzupassen. 2. Instandhaltungskosten (Stand 1. Januar 2023) 13,50 € jährlich je Quadratmeter Wohnfläche 102 € jährlich je Garage Die vorstehend genannten Beträge gelten für das Jahr 2023. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind die Beträge wie unter III. dargestellt anzupassen. 3. Mietausfallwagnis 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung II. Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung 1. Verwaltungskosten 3 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung (einschließlich gemischt genutzter Grundstücke) 2. Instandhaltungskosten Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils ein Prozentsatz der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt. 100 Prozent für gewerbliche Nutzung 3. Mietausfallwagnis 4 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner bzw. gemischter gewerblicher Nutzung (einschließlich gemischt genutzter Grundstücke) III. Jährliche Anpassung Die Anpassung der Werte nach den Nummern I.1 und I.2 erfolgt jährlich auf der Grundlage der in Satz 3 genannten Basiswerte mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Lie-genschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat. Die Werte für die Instandhaltungskosten pro m2 sind auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskosten kaufmännisch auf den vollen Euro zu runden. Es wird von folgenden Basiswerten für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausgegangen: 1. Verwaltungskosten 230 € jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern 275 € jährlich je Eigentumswohnung 30 € jährlich je Garage Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 8 2. Instandhaltungskosten 9,00 € jährlich je Quadratmeter Wohnfläche 68 € jährlich je Garage Sofern die Anzahl der Wohneinheiten bzw. der sonstigen Einheiten nicht bekannt ist, wird die Anzahl geschätzt. Hierzu wird eine durchschnittliche Wohnfläche bzw. Nutzfläche von 92 m² je Einheit angenommen (vgl. DESTATIS - Pressemitteilung Nr. 326 vom 8. Juli 2021; https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_326_31231.html) Die Bewirtschaftungskosten ermitteln sich im Beispielsfall wie folgt: Bewirtschaftungskosten - Mietwohngrundstück: Verwaltungskosten (9 Wohnungen x 344 € = 3.096 €) + Instandhaltungskosten (800 m² Wohnfläche x 13,50 €/m² = 10.800 €) + Mietausfallwagnis [2 % vom jährlichen Rohertrag (5.000 € x 12 Monate = 60.000 €) = 1.200 €] = 15.096 € Infolgedessen ermittelt sich der jährliche Reinertrag des Grundstücks im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 60.000 € (jährlicher Rohertrag des Grundstücks) ./. 15.096 € (Bewirtschaftungskosten) = 44.904 € (jährlicher Reinertrag des Grundstücks) Nachfolgend wird der jährliche Reinertrag des Grundstücks um den Betrag vermindert, der sich durch eine angemessene Ver-zinsung des Bodenwerts (Bodenwertverzinsung) ergibt. Im Ergebnis ergibt sich der jährliche Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag). Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der nachfolgenden Kapitalisierung des jährlichen Reinertragsanteils der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrags) ist jeweils derselbe objektspezifische Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der Gebäude (baulichen Anlagen). Sofern vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für das Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszinssatz zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein typisierter Zinssatz in Anlehnung an die §§ 188 Absatz 2 Satz 2, 193 Absatz 4 Satz 3 BewG als Schätzung berücksichtigt. Der Kapitalisierung sind jeweils die Barwertfaktoren (Kapitalisierungsfaktoren) im Sinne des § 34 Absatz 2 der ImmoWertV zu-grunde zu legen. Selbständig nutzbare Teilflächen im Sinne des § 41 ImmoWertV sind bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags nicht zu berücksichtigen (siehe Erläuterungen zu Ziffer 13 und 14). Deren Wert wird im Rahmen der Arbeitshilfe typisierend – ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung – beim Bodenwert erfasst. Der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 44.904 € (jährlicher Reinertrag des Grundstücks) ./. 13.300 € [Bodenwertverzinsung (1.000 m² Grundstücksfläche x 380 €/m² Bodenrichtwert x typisierter Zinssatz 3,5 %)] = 31.604 € jährlicher Reinertragsanteil der baulichen Anlage (Gebäudereinertrag) Anschließend wird der jährliche Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) mit Hilfe der Barwertfaktoren (Ka-pitalisierungsfaktoren) im Sinne des § 34 Absatz 2 der ImmoWertV auf der Grundlage der Restnutzungsdauer und des objekt-spezifischen Liegenschaftszinssatzes zum Ertragswert der baulichen Anlage (Gebäudeertragswert) kapitalisiert. Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertragsanteils der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrags) ist jeweils derselbe objekt-spezifische Liegenschaftszinssatz wie bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags zugrunde zu legen. Die Kapitalisie-rungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (Gebäude). Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage (Gebäude) bei ordnungsgemäßer Be-wirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe wird die Restnutzungsdauer auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am maßgeblichen Stichtag ermittelt. Dabei wird von den Gesamtnutzungsdauern nach der Anlage 1 zur ImmoWertV ausgegangen. Zur Ermittlung des Gebäudealters wird typisierend das ursprüngliche bzw. das fiktive (Tabellenblatt „Fiktives Baujahr“) Baujahr vom Jahr der Anschaffung (Jahr, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde) abgezogen. Es wird eine Mindest-Restnutzungs-dauer in Höhe von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser nach Anlage 1 ImmoWertV: 80 Jahre ./. Gebäudealter (Jahr der Anschaffung: 2023 abzüglich ursprüngliches Baujahr: 1981): 42 Jahre = 38 Jahre Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 9 Der Ertragswert der baulichen Anlagen (Gebäudeertragswert) ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 31.604 € (jährlicher Reinertragsanteil der baulichen Anlagen / Gebäudereinertrag) x 20,84 (Barwertfaktor für die Kapitalisierung im Sinne des § 34 Absatz 2 ImmoWertV unter Berücksichtigung einer Restnutzungsdauer von 38 Jahren und einem typisierten Zinssatz in Höhe von 3,5 %) = 658.627 € Ertragswert der baulichen Anlagen (Gebäudeertragswert) Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²) und Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) ermittelt: Bodenwert: (500 m² x 250 €/m²) + (200 m² x 63 €/m²) = 137.600 € Gebäude Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird bei der o.g. Grundstücksart (Einfamilienhaus: freistehend, Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll ausgebaut) der Brutto-Grundfläche-Kostenwert (BGF-Kostenwert) von 835,-€/m² bei Gebäudestandardstufe „3“ herangezogen [Gebäudeart 1.01; vgl. Anlage 4 zur ImmoWertV. Hinsichtlich des Gebäudestandards wird aus Vereinfachungsgründen pauschal angenommen, dass Gebäude mit einem Baujahr vor 1995 in die Stufe 2, ab 1995 bis 2004 in die Stufe 3 und ab 2005 in Stufe 4 einzustufen sind. Bei Gebäudearten, bei denen in der Immobilienwertermittlungsverordnung die Standardstufe 2 nicht veröffentlicht wurde, werden diese hilfsweise aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Stufen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern (Gebäudearten 1.01-3.33) ermittelt. Grund und Boden: 380.000 € (≈ 36,58 %) 402.380 € (≈ 36,58 %) 658.627 € (≈ 63,42 %) 697.620 € (≈ 63,42 %) Summe: 1.038.627 € (100 %) 1.100.000 € (100 %) Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude: Kaufpreisaufteilung ermittelte Einzelwerte Kaufpreisanteile Übertragung des Verhältnisses der ermittelten Einzelwerte 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart : 3) Datum des Kaufvert rages: 02.05.2023 550.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr: 2002 140 1 8 0 0 500 250 13) F läche 2; Grundstücksgrö ß e in m² : 200 14) Wert in €/ m² : 63 Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf . Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf . M iteigentumsanteil - Nenner: 11) F läche 1; Grundstücksgrö ß e in m² : 9) ggf . M iteigentumsanteil - Z ähler: [EFH] f reistehend, KG, EG, DG vo ll ausgebaut M usterst r. 1 XXXXX M usterstadt 12 ) B o de nric ht we rt in €/ m² : 8) ggf . Anzahl T iefgaragenstellplätze: 6) Wo hn- bzw. Nutzf läche in m² : 4 ) Ka uf pre is in € ( inc l. N e be nk o s t e n) : Link Sachwertverfahren 25) Regio nalfakto r: 1,0000 26) Sachwert fakto r des ö rt lichen 1,1000 Gutachterausschusses, so fern bekannt : Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 10 NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Standardstufen 2 3 4 4.1-4.3 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) 718* 825 985 Teileigentum: Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) 718* 825 985 Wohnungseigentum 718* 825 985 5.1 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) 748* 860 1085 Teileigentum: gemischt genutzte Grundstücke 748* 860 1085 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 809* 930 1520 Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 809* 930 1520 6.1, 6.2 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1023* 1175 1840 Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1023* 1175 1840 *= Aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Stufen der Gebäudearten 1.01 – 3.33 abgeleitet. Im Rahmen der Ermittlung der Kostenwerte erfolgt in den Fällen des Wohnungseigentums und des Teileigentums (Mietwohn-grundstücke / Mehrfamilienhäuser) bei einer Wohnfläche bzw. Nutzfläche ≤ 35 m² eine Werterhöhung mit dem Faktor 1,1 und bei einer Wohnfläche bzw. Nutzfläche von ≥ 135 m² eine Wertminderung mit dem Faktor 0,85 (vgl. Anlage 4 zur ImmoWertV, Mehrfamilienhäuser). Der so ermittelte BGF-Kostenkennwert wird mit dem Faktor 2,3 in Wohnfläche umgerechnet. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 835,-€/m² x 2,3 = 1.920,50 €/m², ≈ 1.921 €/m² Bei der typisierten Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises in den Grund und Boden einerseits sowie das Ge-bäude andererseits werden die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) als Ausgangswerte herangezogen. Die dort ange-gebenen Preise beziehen sich auf die Bruttogrundfläche (BGF) entsprechend der DIN 277. Da die Finanzverwaltung und die Steuerpflichtigen in der Regel jedoch nicht über Angaben zur BGF verfügen, werden die NHK 2010 im Rahmen der typisierten Kaufpreisaufteilung auf die Wohnfläche umgerechnet. Hierzu werden Faktoren angesetzt, die durch das „Baukosteninformati-onszentrum Deutscher Architektenkammern - BKI“ im August 2005 mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ bzw. durch die zur Erarbeitung der Sachwertrichtlinie eingesetzte Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände ermittelt wurden. NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Brutto-Grundfläche / Wohn-/ Nutzfläche 4.1.-4.3 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / Wohnungseigentum 1,9 5.1 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) 2,0 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 1,5 6.1, 6.2 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1,5 Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 11 NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Brutto-Grundfläche / Wohn-/ Nutzfläche 1.01 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,3 1.02 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,8 1.03 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 1.11 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,9 1.12 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,8 1.13 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,1 1.21 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,6 1.22 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 1.23 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 1.31 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,5 1.32 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,1 1.33 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 2.01 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,0 2.02 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,9 2.03 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 2.11 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,8 2.12 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,6 2.13 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,9 2.21 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,3 2.22 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 2.23 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach ge-neigtes Dach 1,4 2.31 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,4 2.32 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,0 2.33 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,3 3.01 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,0 3.02 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,9 3.03 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 3.11 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,8 3.12 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,6 3.13 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,9 3.21 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,3 3.22 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 3.23 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 3.31 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,4 3.32 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,0 3.33 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,3 Nachfolgend werden die Außenanlagen (einschl. Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) mit pauschal 3 Prozent be-rücksichtigt. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 1.921 €/m² x 1,03 = 1.978,63 €/m², ≈ 1.979 €/m² Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 12 Anschließend erfolgt die Indizierung des Preises entsprechend des Baupreisindex (Neubau / konventionelle Bauart) von Wohn- oder Nichtwohngebäuden Deutschland (vgl. „Preisindizes für die Bauwirtschaft“, Statistisches Bundesamt; http://www.destatis.de). Ausgegangen wird hierbei jeweils vom Jahresdurchschnitt. Im Ergebnis ergeben sich die auf das An-schaffungsjahr bezogenen durchschnittlichen Herstellungskosten. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: Bezugsjahr NHK 2010: 2010 Index für Wohngebäude 2023 (Durchschnitt): 177,9 (nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100) 1.979 €/m² x 177,9 / 100 = 3.520,64 €/m², ≈ 3.521 €/m² ⑤ Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit dem Regionalfaktor. Mit dem Regionalfaktor werden die Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Sofern ein derartiger Regionalfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein Regionalfaktor von 1,0 angenommen. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 3.521 €/m² x 1,0 (Regionalfaktor im Beispielsfall) = 3.521 €/m² ⑥ Anschließend wird ein Alterswertminderungsfaktor berücksichtigt. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage (Gebäude) bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe wird die Restnutzungsdauer auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungs-dauer und dem Alter des Gebäudes am maßgeblichen Stichtag ermittelt. Dabei wird von den Gesamtnutzungsdauern nach der Anlage 1 zur ImmoWertV ausgegangen. Zur Ermittlung des Gebäudealters wird typisierend das ursprüngliche bzw. das fiktive (Tabellenblatt „Fiktives Baujahr“) Baujahr vom Jahr der Anschaffung (Jahr, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde) abgezogen. Es wird eine Mindest-Restnutzungsdauer in Höhe von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Anlage 1 ImmoWertV: 80 Jahre ./. Gebäudealter (Jahr der Anschaffung: 2023 abzüglich ursprüngliches Baujahr: 2002): 21 Jahre = 59 Jahre Der Alterswertminderungsfaktor beträgt damit im Beispielsfall: 0,7375 (59 Jahre Restnutzungsdauer / 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer) Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 3.521 €/m² x 0,7375 (Alterswertminderungsfaktor im Beispielsfall) = 2.596,74 €/m² ≈ 2.597 €/m² (typisierte Herstellungskosten - THK/m²) ⑦ Der so ermittelte Wert (THK/m²) wird mit der Wohnfläche multipliziert. Es ergibt sich der Gebäudesachwert. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 2.597 €/m² x 140 m² (Wohnfläche) = 363.580 € ⑧ Die Summe aus Bodenwert (137.600 €) und Gebäudesachwert (363.580 €) wird anschließend zur Ermittlung des vorläufigen - marktangepassten - Sachwerts für das bebaute Grundstück mit dem vom zuständigen Gutachterausschuss für die vorliegende Grundstücksart ermittelten Sachwertfaktor multipliziert. Sofern ein derartiger Sachwertfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein Sachwertfaktor von 1,0 berücksichtigt. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 501.180 € (137.600 € + 381.640 €) x 1,1 (Sachwertfaktor im Beispielsfall) = 551.298 € ⑨ Ausgehend vom vorläufigen - marktangepassten - Sachwert für das bebaute Grundstück ermittelt sich der Wertanteil der bau-lichen Anlagen/Gebäude im Beispielsfall schließlich wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 551.298 € (vorläufiger - marktangepasster - Sachwert für das bebaute Grundstück) ./. 137.600 € (Bodenwert) = 413.698 € Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 13 Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. KaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung 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Schlagwörter: Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 1 Allgemeine Hinweise Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Ge-samtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Ver-hältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzutei-len (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Nach § 6 Absatz 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverord-nung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich das Ver-gleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sach-wertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuzie-hen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber. Die Verfahren sind gemäß § 6 Ab-satz 1 Satz 2 ImmoWertV nach der Art des Wertermittlungs-objekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Ge-schäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eig-nung der zur Verfügung stehenden Daten, begründet zu wählen. Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge 1. Vergleichs-, 2. Ertrags- und schließlich 3. Sachwertverfahren abgefragt. Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unter-stellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entspre-chende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und von der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe kann daher auch auf die Ab-frage bestimmter Parameter verzichtet werden. Somit ste-hen bestimmte Eingabefelder nicht zur Verfügung und wer-den entsprechend „gegraut“ dargestellt. Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grund-stücken und Geschäftsgrundstücken in der Regel bundes-weit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und die Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Liegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Woh-nungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung. Mit der vorgenannten Prüfreihenfolge für die zur Verfügung stehenden Daten wird kein genereller Vorrang für ein be-stimmtes Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV bestimmt, sondern die Verfahrenswahl im Sinne des § 6 Ab-satz 1 Satz 2 ImmoWertV typisierend ausgeübt. Liegen z. B. für ein Wohnungseigentum geeignete Vergleichsfaktoren vor, stellt das Vergleichswertverfahrens im Sinne des § 6 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV in besonderem Maße ein sach-gerechtes Verfahren zur Aufteilung eines Gesamtkaufprei-ses für das Wohnungseigentum dar. Unter Berücksichti-gung der Umstände des Einzelfalls kann von der vorste-hend beschriebenen Abfolge jedoch auch begründet abge-wichen werden. Ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grund-stücksmerkmale im Sinne des § 8 Absatz 3 ImmoWertV werden im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kauf-preisaufteilung nicht berücksichtigt. Insoweit erfolgt die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage der vorläufigen Ver-fahrenswerte. Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtspre-chung und der vorstehenden Grundsätze der Verkehrswer-termittlung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegen-den Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet wi-derlegbar ist. Lage des Grundstücks Zu Ziffer 1 Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewer-tungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Woh-nungs- oder Teileigentum handelt, ist ergänzend die Woh-nungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nach-vollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben. Grundstücksart Zu Ziffer 2 In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, ver-schiedene Gebäudearten zu differenzieren. Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich - be-grifflich - auf die Anlage 4 der ImmoWertV. Grundstücks- bzw. Gebäudeart Anlage 4 Im-moWertV (NHK 2010) Ein- und Zweifamilienhäuser 1.01-3.33 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / vergleichbares Teileigentum / Wohnungseigentum 4.1.-4.3 gemischt genutzte Grundstü-cke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) / vergleichbares Tei-leigentum 5.1 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser / vergleichbares Teileigentum 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude / vergleichbares Teileigentum 6.1, 6.2 Garage in Massivbauweise 14.1 Tiefgarage in Massivbauweise 14.3 Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispiels-weise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht an-zuwenden. Datum des Kaufvertrages Zu Ziffer 3 Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisauftei-lung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich. Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten) Zu Ziffer 4 Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsneben-kosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Makler-gebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 2 Baujahr Zu Ziffer 5 Als Baujahr ist regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (ursprüngliches Baujahr) anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertmin-derung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung. Sofern Kenntnisse vorliegen, dass an dem Gebäude in den letzten zwanzig Jahren vor Anschaffung des Gebäudes Moderni-sierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein späteres Baujahr angenommen werden. Dabei ist zu be-rücksichtigen, dass bei länger als zehn Jahre zurückliegen-den Modernisierungen diese max. als „teilweise Moderni-sierungen“ erfasst werden können. Länger als zwanzig Jahre zurückliegende Modernisierungen können nicht be-rücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwen-dung des Tabellenblatts „Fiktives Baujahr“ ermittelt werden. Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) aufgenommen. Bitte fügen Sie in diesen Fällen neben der Berechnung zur Kaufpreisaufteilung (Tabellenblatt „KPA“) auch die Neben-rechnung zur Ermittlung des „fiktiven Baujahrs“ (Tabellen-blatt „KPA 1a“) bei. Wohnfläche / Nutzfläche Zu Ziffer 6 Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohn-fläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage insbesondere auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berech-nung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. Anzahl Garagenstellplätze Zu Ziffer 7 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstell-plätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlos-sene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Die Werteinflüsse von Stellplätzen im Freien und in Carports werden gleichwohl in den Verfahren berücksichtigt, beispielsweise im Ertrags-wertverfahren über den Rohertrag und im Sachwertverfah-ren über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK). Anzahl Tiefgaragenstellplätze Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstell-plätze. Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner Zu Ziffern 9 und 10 Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzuge-ben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentums-recht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentü-mergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)]. Entsprechendes gilt bei Teileigentum. Grundstücksgröße Zu Ziffer 11 In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen. Bodenrichtwert Zu Ziffer 12 Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durch-schnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bo-denrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 2 Absatz 3 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhält-nisse (§ 2 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grund-stücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bo-denrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenricht-wert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zu-ständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Ge-meinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechen-den Auskunftsstellen wird hingewiesen. Grundstücksgröße / Wert Zu Ziffern 13 und 14 In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hin-sichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren. Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt gem. § 41 ImmoWertV eine ge-trennte Ermittlung des Werts der über die marktübliche Grundstücksgröße hinausgehenden selbständig nutzbaren oder sonstigen Teilflächen in Betracht. Bei diesen Teilflächen wird unterstellt, dass es sich üblicher-weise um selbständig nutzbare Teilflächen handelt. Diese Flächen werden im Ertragswertverfahren nicht bei der Bo-denwertverzinsung berücksichtigt. Eine selbständig nutz-bare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benö-tigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zu-ständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestim-mende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisauftei-lung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bo-denrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachteraus-schuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grund-stücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veran-schaulichung folgende Beispiele: a) selbstständig nutzbare Teilfläche ohne Wertabschlag Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili-enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh-ren. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachter-ausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestimmend veröffentlicht. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 3 Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um selbstständig nutzbare Teilflä-chen, die in den Eingabefeldern zu Ziffer 13 und 14 mit dem vollen Bodenwert zu erfassen sind. b) selbstständig nutzbare Teilfläche mit Wertabschlag Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili-enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh-ren. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröf-fentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, eine Fläche bis 500 m² als marktübliche Grundstücksgröße anzusehen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 11 und 12) sowie den Boden-wert für die übrige sogenannte „Hinterland“-Fläche mit 25 Prozent des Bodenrichtwertes anzunehmen (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 13 und 14). Vergleichswertverfahren Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisauftei-lung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein- und Zwei-familienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezo-gen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachteraus-schuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Ver-gleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswertes mit Hilfe von Ver-gleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Absatz 1 Satz 2, 24 Absatz 2 Nummer 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Ver-gleichswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur ty-pisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „I. Erläu-terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ver-gleichswertverfahren“ hingewiesen. Vergleichsfaktor Zu Ziffer 15 Vergleichsfaktoren im Sinne des § 20 Absatz 2 ImmoWertV sind durchschnittliche, auf eine geeignete Einheit (z. B. Wohn- oder Brutto-Grundfläche) bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbestimmenden Grund-stücksmerkmalen (Normobjekte). Vergleichsfaktoren sind für die Ermittlung des Vergleichswerts geeignet, wenn sie für einen bestimmten mit dem Wertermittlungsobjekt ver-gleichbaren regional und sachlich abgegrenzten Teilmarkt abgeleitet wurden und die wertbeeinflussenden Grund-stücksmerkmale des Normobjekts dargestellt sind. Anzu-wenden sind die für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgeblichen Vergleichsfaktoren. Über die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu ent-sprechenden Auskunftsstellen besteht die Möglichkeit, in Erfahrung zu bringen, ob vom örtlich zuständigen Gut-achterausschuss Vergleichsfaktoren für Wohnungseigen-tum oder Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt wurden. Vergleichsfaktor / Bezugsmaßstab Zu Ziffer 16 Liegt vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss ein auf Wohn- und Nutzfläche oder Brutto-Grundfläche bezogener Vergleichsfaktor für Wohnungseigentum oder Ein- und Zweifamilienhäuser vor, geben Sie bitte den zutreffenden Bezugsmaßstab an. Als typischer Bezugsmaßstab ist Wohn- und Nutzfläche vorausgewählt. Objektspezifischer Vergleichsfaktor Zu Ziffern 17 und 18 Der vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf das Normobjekt bezogene Vergleichsfaktor ist grundsätzlich auf seine Eignung zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des Gutachterausschusses an die Gege-benheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. Im Er-gebnis ergibt sich der objektspezifisch angepasste Ver-gleichsfaktor. Die Vergleichsfaktoren inkl. erforderliche Anpassungen können sich insbesondere aus dem Boden- und Immobili-enrichtwertinformationssystem eines Landes ergeben. Bitte geben Sie ggf. den objektspezifischen Vergleichsfak-tor (Ziffer 17) an und erläutern Sie kurz die - nach Maßgabe des örtlichen Gutachterausschusses - vorgenommenen An-passungen (in Ziffer 18, ggf. Zuschlag um wieviel Prozent wegen vorhandenem Balkon im Vergleich zum Normob-jekt). Vergleichsfaktor je Garagenstellplatz Zu Ziffer 19 Gehört zu Ihrem erworbenen Objekt ein Garagenstellplatz, geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Garagen-stellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Garagen-stellplatz), nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gut-achterausschusses an. Der hier angegebene Vergleichs-faktor wird mit der Anzahl der Garagenstellplätze multipli-ziert (siehe Ziffer 7). Vergleichsfaktor je Tiefgaragenstellplatz Zu Ziffer 20 Gehört zu Ihrem erworbenen Objekt ein Tiefgaragenstell-platz, geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Tief-garagenstellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Tief-garagenstellplatz), nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gutachterausschusses an. Der hier angegebene Ver-gleichsfaktor wird mit der Anzahl der Tiefgaragenstellplätze multipliziert (siehe Ziffer 8). Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 4 Ertragswertverfahren Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wird vorrangig das Ertragswert-verfahren angewandt. Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilien-häusern Anwendung, sofern hier mangels Vergleichsfakto-ren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswert-verfahrens ist das Vorliegen der tatsächlichen oder üblichen Miete. Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allge-meine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Er-tragswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typi-sierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „II. Erläu-terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Er-tragswertverfahren“ hingewiesen. Wird im Ergebnis der Kaufpreisaufteilung nach dem Er-tragswertverfahren der Hinweis ausgegeben, dass der vor-läufige Ertragswert nicht plausibel ist, da ein Missverhältnis zum Bodenwert besteht und ggf. ein Liquidationsobjekt vor-liegt, prüfen Sie zunächst die Richtigkeit der Angaben, ins-besondere hinsichtlich der Grundstücksgröße, dem Boden-richtwert sowie der Wohnfläche und Miete. Sind alle Anga-ben zutreffend, kann in dem vorliegenden Einzelfall voraus-sichtlich keine sachgerechte Kaufpreisaufteilung mit Hilfe der Arbeitshilfe durchgeführt werden. In diesen Fällen ist der Sachverhalt individuell zu erörtern. Tatsächliche Miete / übliche Miete Zu Ziffern 21 und 22 Liegen tatsächlich vereinbarte oder übliche Mieten vor, ist in Zeile 22 der gesamte monatliche Rohertrag für das Ob-jekt (inkl. Mieten für ggf. vorhandene Garagen- und Tiefga-ragenstellplätze) anzugeben. Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebau-ten Grundstücks nach den am Anschaffungszeitpunkt gel-tenden vertraglichen Vereinbarungen und den rechtlichen Gegebenheiten zu zahlen ist. Hierbei sind gegebenenfalls auch die Erträge von Mobilfunkanlagen, Werbeanlagen und ähnlichem zu erfassen. Umlagen, die zur Deckung der Be-triebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. In die sog. Nettokaltmiete sind weder die „kalten Nebenkosten“ (Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverord-nung) noch die „warmen Nebenkosten“ bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungs-anlage einzubeziehen. Für Grundstücke oder Grundstücksteile 1. die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Ge-brauch oder unentgeltlich überlassen sind, 2. die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsäch-lichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Aus-stattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind hier-bei nicht einzubeziehen. Die übliche Miete kann in der Re-gel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln über die orts-übliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB abgeleitet werden. Anzahl der Wohneinheiten bzw. sonstigen Einheiten Zu Ziffer 23 Bei Mietwohngrundstücken geben Sie bitte die Anzahl der Wohneinheiten und ggf. der sonstigen Einheiten zur Be-messung der Bewirtschaftungskosten an. Sofern die Anzahl nicht vorliegt, wird diese unter Annahme einer durchschnitt-lichen Größe von 92 m² je Einheit geschätzt. Liegenschaftszinssatz Zu Ziffer 24 Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grund-stücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. An-zuwenden ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgebliche Liegenschaftszinssatz. Sofern Ihnen der Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gut-achterausschusses für die zu bewertende Grundstücks- bzw. Gebäudeart vorliegt bzw. bekannt ist, geben Sie bitte diesen Liegenschaftszinssatz im Eingabefeld zu Ziffer 24 an. Ist der von Ihnen angegebene Liegenschaftszinssatz im Vergleich zu einem in Abhängigkeit von der Grundstücksart, dem Datum des Kaufvertrages und der Höhe des Boden-richtwertes typisiert ermittelten Zinssatz ungewöhnlich nied-rig, erscheint ein Hinweis, durch den Sie gebeten werden, den eingegebenen Liegenschaftszinssatz zu prüfen und ggf. unter Quellenangabe im Grundstücksmarktbericht des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zu begründen. Sofern vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für das Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszins-satz zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeits-hilfe hilfsweise ein typisierter Zinssatz in Abhängigkeit von der Grundstücksart, dem Datum des Kaufvertrages und der Höhe des Bodenrichtwertes als Schätzung berücksichtigt. Für Anschaffungszeitpunkte ab 1. Januar 2023 wird hierbei hilfsweise auf die Liegenschaftszinssätze nach §§ 188 Ab-satz 2 Satz 2, 193 Absatz 4 Satz 3 BewG zurückgegriffen. Sachwertverfahren Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Ar-beitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwert-verfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Ver-fahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang „III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren“ hingewiesen. Regionalfaktor Zu Ziffer 25 Die dem Sachwertverfahren zugrundeliegenden durch-schnittlichen Normalherstellungskosten 2010 aus der An-lage 4 der ImmoWertV sind nach § 36 Absatz 1 ImmoWertV grundsätzlich mittels eines Regionalfaktors an die regiona-len Baupreisverhältnisse anzupassen. Anzuwenden ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertra-ges) maßgebliche Regionalfaktor. Insbesondere der örtliche zuständige Gutachterausschuss kann eine Anpassung durch Festlegung eines von 1,0 ab-weichenden Regionalfaktors vorgeben. Sofern Ihnen ein Regionalfaktor vorliegt, der vom zuständigen Gutachteraus-schuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren (siehe zu Ziffer 26) zugrunde gelegt worden ist, geben Sie diesen bitte an. Sofern ein derartiger Regionalfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen der typisierten Schätzung hilfsweise ein Regionalfaktor von 1,0 angenommen. Sachwertfaktor Zu Ziffer 26 Mit Sachwertfaktoren werden die allgemeinen Wertverhält-nisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Anzuwen-den ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgebliche Sachwertfaktor. Sofern Ihnen ein Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) des zuständi-gen Gutachterausschusses für die vorliegende Grund-stücksart bekannt ist, geben Sie diesen bitte an. Sofern ein derartiger Sachwertfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen der typisierten Schätzung hilfsweise ein Sachwert-faktor von 1,0 berücksichtigt. Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 5 Anhang I. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Vergleichswertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²), Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) und Miteigen-tumsanteil ermittelt: Bodenwert: (1.200 m² x 550 €/m² x 1/8) = 82.500 € Gebäude Im amtlichen Informationssystem zum Immobilienmarkt eines Landes veröffentlicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte). Für Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) in der Lage des Wertermittlungsob-jekts beträgt der Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) auf den 1.1.2022 2.880 €/m² Wohnfläche. Der Vergleichsfaktor schließt das Gebäude sowie den Grund und Boden ein. Nach Maßgabe des örtlich zuständigen Gutachterausschusses wird der Vergleichsfaktor wie folgt objektspezifisch angepasst: Eigenschaft Vergleichsfaktor Wertermittlungsobjekt Anpassung Ausstattungsklasse mittel mittel 0 % Geschosslage 1 2 0 % Mietsituation unvermietet vermietet ./. 8 % Wohnfläche 70 m² 90 m² + 2 % Baujahr 2015 2000 ./. 9 % Wohnlage mittel Mittel 0 % Balkon vorhanden vorhanden 0 % Anzahl der Einheiten in der Wohnanlage 5-15 8 0 % Der objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktor ermittelt sich hiernach wie folgt: Objektspezifischer Vergleichsfaktor: Vergleichsfaktor zu (2.880 €/m² Wohnfläche) x Anpassungen (Mietsituation ./. 8 %, Wohnfläche + 2 % und Baujahr ./. 9 %) = 2.448,00 €/m² Wohnfläche; gerundet: 2.450 €/m² Wohnfläche Nachfolgend ermittelt sich der Vergleichswert durch Multiplikation des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts (hier Wohnfläche). Vergleichswert: 2.450 €/m² Wohnfläche (objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor) x 90 m² Wohnfläche = 220.500 € 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart: 3) Datum des Kaufvertrages:01.05.2023220.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr:2000901818120055013) Fläche 2; Grundstücksgröße in m²: Vergleichswertverfahren15) Liegt Ihnen ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vor?JaWohn- bzw. Nutzfläche2.450,00 19) Vergleichsfaktor (€/Stück) je Garagenstellplatz:20) Vergleichsfaktor (€/Stück) je Tiefgaragenstellplatz:16) Bezugsmaßstab des Vergleichsfaktors14) Wert in €/ m²: Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) für Eigentumswohnungen in der Lage des Grundstücks: 2.880 €/m² Wohnfläche; Anpassungen laut Gutachterausschuss für Mietsituation (vermietet statt unvermietet) ./. 8 %, Wohnfläche (90 m² statt 70 m²) + 2 % und Baujahr (2000 statt 2015) ./. 9 %17) Vergleichsfaktor bzw. sofern bekannt, objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor (€/m²)18) Erläuterung Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf. Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf. Miteigentumsanteil - Nenner: 11) Fläche 1; Grundstücksgröße in m²: 9) ggf. Miteigentumsanteil - Zähler:Wohnungseigentum [WE]Musterstr. 1 XXXXX Musterstadt12) Bodenrichtwert in €/ m²: 8) ggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze: 6) Wohn- bzw. Nutzfläche in m²: 4) Kaufpreis in € (incl. Nebenkosten): LinkLink Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 6 Ausgehend vom ermittelten Vergleichswert zu für das bebaute Grundstück wird der anteilige Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewert) wie folgt bestimmt: Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewert): Vergleichswert zu (220.500 €) ./. Bodenwert (82.500 €) = 138.000 € Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. II. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ertragswertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²) und Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) ermittelt: Bodenwert: (1.000 m² x 380 €/m²) = 380.000 € Gebäude Zur Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen (Gebäudewerts) ist vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks auszugehen. Zu erfassen ist die sog. Nettokaltmiete (inkl. Mieten für ggf. vorhandene Garagen- und Tiefgaragenstellplätze), in die weder umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung noch Nebenkosten bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage einzubeziehen sind. Jährlicher Rohertrag: 5.000 € (monatlicher Rohertrag) x 12 Monate = 60.000 € Anschließend wird durch Abzug der - nicht umlagefähigen - Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks der jährliche Reinertrag des Grundstücks ermittelt. Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Für Anschaffungszeitpunkte (Kaufverträge) vor dem 1. Januar 2015 werden im Rahmen der Arbeitshilfe auf der Grundlage der Anlage 23 zum BewG i.d.F. des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl I S. 3018) bzw. der Anlage 40 zum BewG für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis Erfahrungssätze in Prozent des jährlichen Rohertrages berücksichtigt. Für Anschaffungszeitpunkte (Kaufverträge) ab dem 1. Januar 2015 werden Bewirtschaftungskosten auf der Basis der Anlage 3 der ImmoWertV herangezogen, die auf die Bewirtschaftungskosten in der Ertragswertrichtlinie vom 12. November 2015 (Banz AT 04.12.2015 B4) zurückgehen. Hiernach werden folgende Bewirtschaftungskosten berücksichtigt: Grund und Boden: 82.500 € (≈ 37,41 %) 82.302 € (≈ 37,41 %) 138.000 € (≈ 62,59 %) 137.698 € (≈ 62,59 %) Summe: 220.500 € (100 %) 220.000 € (100 %) Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude: Kaufpreisaufteilung ermittelte Einzelwerte Kaufpreisanteile Übertragung des Verhältnisses der ermittelten Einzelw erte auf den Kaufpreis 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart : 3) Datum des Kaufvert rages: 01.02.2023 1.100.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr: 1981 800 1 8 0 0 1000 380 13) F läche 2; Grundstücksgrö ß e in m² : Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf . Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf . M iteigentumsanteil - Nenner: 11) F läche 1; Grundstücksgrö ß e in m² : 9) ggf . M iteigentumsanteil - Z ähler: M ietwo hngrundstücke (M ehrfamilienhäuser) M usterst r. 1 XXXXX M usterstadt 12 ) B o de nric ht we rt in €/ m² : 8) ggf . Anzahl T iefgaragenstellplätze: 6) Wo hn- bzw. Nutzf läche in m² : 4 ) Ka uf pre is in € ( inc l. N e be nk o s t e n) : 14 ) We rt in €/ m² : Link Ert ragswertverfahren 21) Ist die tatsächliche M iete bzw. o rtsübliche M iete bekannt? Ja 22) mo nat licher Gesamt ro hert rag (so g. Net to kaltmiete) incl. Stellplätze: 5.000,00 € 23) Anzahl der Wo hneinheiten bzw. so nst . Einheiten, so fern bekannt 9 9 24) Liegenschaf tszinssatz des ö rt lichen Gutachterausschusses, so fern bekannt : Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 7 Modellansätze für Bewirtschaftungskosten I. Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung 1. Verwaltungskosten (Stand 1. Januar 2023) 344 € jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern 412 € jährlich je Eigentumswohnung 45 € jährlich je Garage Die vorstehend genannten Werte gelten für das Jahr 2023. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind sie wie unter III. dargestellt anzupassen. 2. Instandhaltungskosten (Stand 1. Januar 2023) 13,50 € jährlich je Quadratmeter Wohnfläche 102 € jährlich je Garage Die vorstehend genannten Beträge gelten für das Jahr 2023. Für Wertermittlungsstichtage in den Folgejahren sind die Beträge wie unter III. dargestellt anzupassen. 3. Mietausfallwagnis 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung II. Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung 1. Verwaltungskosten 3 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung (einschließlich gemischt genutzter Grundstücke) 2. Instandhaltungskosten Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils ein Prozentsatz der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt. 100 Prozent für gewerbliche Nutzung 3. Mietausfallwagnis 4 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner bzw. gemischter gewerblicher Nutzung (einschließlich gemischt genutzter Grundstücke) III. Jährliche Anpassung Die Anpassung der Werte nach den Nummern I.1 und I.2 erfolgt jährlich auf der Grundlage der in Satz 3 genannten Basiswerte mit dem Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober 2001 gegenüber demjenigen für den Monat Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Lie-genschaftszinssatzes vorausgeht, erhöht oder verringert hat. Die Werte für die Instandhaltungskosten pro m2 sind auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskosten kaufmännisch auf den vollen Euro zu runden. Es wird von folgenden Basiswerten für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausgegangen: 1. Verwaltungskosten 230 € jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern 275 € jährlich je Eigentumswohnung 30 € jährlich je Garage Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 8 2. Instandhaltungskosten 9,00 € jährlich je Quadratmeter Wohnfläche 68 € jährlich je Garage Sofern die Anzahl der Wohneinheiten bzw. der sonstigen Einheiten nicht bekannt ist, wird die Anzahl geschätzt. Hierzu wird eine durchschnittliche Wohnfläche bzw. Nutzfläche von 92 m² je Einheit angenommen (vgl. DESTATIS - Pressemitteilung Nr. 326 vom 8. Juli 2021; https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_326_31231.html) Die Bewirtschaftungskosten ermitteln sich im Beispielsfall wie folgt: Bewirtschaftungskosten - Mietwohngrundstück: Verwaltungskosten (9 Wohnungen x 344 € = 3.096 €) + Instandhaltungskosten (800 m² Wohnfläche x 13,50 €/m² = 10.800 €) + Mietausfallwagnis [2 % vom jährlichen Rohertrag (5.000 € x 12 Monate = 60.000 €) = 1.200 €] = 15.096 € Infolgedessen ermittelt sich der jährliche Reinertrag des Grundstücks im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 60.000 € (jährlicher Rohertrag des Grundstücks) ./. 15.096 € (Bewirtschaftungskosten) = 44.904 € (jährlicher Reinertrag des Grundstücks) Nachfolgend wird der jährliche Reinertrag des Grundstücks um den Betrag vermindert, der sich durch eine angemessene Ver-zinsung des Bodenwerts (Bodenwertverzinsung) ergibt. Im Ergebnis ergibt sich der jährliche Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag). Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der nachfolgenden Kapitalisierung des jährlichen Reinertragsanteils der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrags) ist jeweils derselbe objektspezifische Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der Gebäude (baulichen Anlagen). Sofern vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für das Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszinssatz zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein typisierter Zinssatz in Anlehnung an die §§ 188 Absatz 2 Satz 2, 193 Absatz 4 Satz 3 BewG als Schätzung berücksichtigt. Der Kapitalisierung sind jeweils die Barwertfaktoren (Kapitalisierungsfaktoren) im Sinne des § 34 Absatz 2 der ImmoWertV zu-grunde zu legen. Selbständig nutzbare Teilflächen im Sinne des § 41 ImmoWertV sind bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags nicht zu berücksichtigen (siehe Erläuterungen zu Ziffer 13 und 14). Deren Wert wird im Rahmen der Arbeitshilfe typisierend – ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung – beim Bodenwert erfasst. Der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 44.904 € (jährlicher Reinertrag des Grundstücks) ./. 13.300 € [Bodenwertverzinsung (1.000 m² Grundstücksfläche x 380 €/m² Bodenrichtwert x typisierter Zinssatz 3,5 %)] = 31.604 € jährlicher Reinertragsanteil der baulichen Anlage (Gebäudereinertrag) Anschließend wird der jährliche Reinertragsanteil der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) mit Hilfe der Barwertfaktoren (Ka-pitalisierungsfaktoren) im Sinne des § 34 Absatz 2 der ImmoWertV auf der Grundlage der Restnutzungsdauer und des objekt-spezifischen Liegenschaftszinssatzes zum Ertragswert der baulichen Anlage (Gebäudeertragswert) kapitalisiert. Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertragsanteils der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrags) ist jeweils derselbe objekt-spezifische Liegenschaftszinssatz wie bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags zugrunde zu legen. Die Kapitalisie-rungsdauer entspricht der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (Gebäude). Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage (Gebäude) bei ordnungsgemäßer Be-wirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe wird die Restnutzungsdauer auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am maßgeblichen Stichtag ermittelt. Dabei wird von den Gesamtnutzungsdauern nach der Anlage 1 zur ImmoWertV ausgegangen. Zur Ermittlung des Gebäudealters wird typisierend das ursprüngliche bzw. das fiktive (Tabellenblatt „Fiktives Baujahr“) Baujahr vom Jahr der Anschaffung (Jahr, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde) abgezogen. Es wird eine Mindest-Restnutzungs-dauer in Höhe von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer für Mehrfamilienhäuser nach Anlage 1 ImmoWertV: 80 Jahre ./. Gebäudealter (Jahr der Anschaffung: 2023 abzüglich ursprüngliches Baujahr: 1981): 42 Jahre = 38 Jahre Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 9 Der Ertragswert der baulichen Anlagen (Gebäudeertragswert) ermittelt sich im Beispielsfall wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 31.604 € (jährlicher Reinertragsanteil der baulichen Anlagen / Gebäudereinertrag) x 20,84 (Barwertfaktor für die Kapitalisierung im Sinne des § 34 Absatz 2 ImmoWertV unter Berücksichtigung einer Restnutzungsdauer von 38 Jahren und einem typisierten Zinssatz in Höhe von 3,5 %) = 658.627 € Ertragswert der baulichen Anlagen (Gebäudeertragswert) Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren Grund und Boden Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²) und Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) ermittelt: Bodenwert: (500 m² x 250 €/m²) + (200 m² x 63 €/m²) = 137.600 € Gebäude Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird bei der o.g. Grundstücksart (Einfamilienhaus: freistehend, Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll ausgebaut) der Brutto-Grundfläche-Kostenwert (BGF-Kostenwert) von 835,-€/m² bei Gebäudestandardstufe „3“ herangezogen [Gebäudeart 1.01; vgl. Anlage 4 zur ImmoWertV. Hinsichtlich des Gebäudestandards wird aus Vereinfachungsgründen pauschal angenommen, dass Gebäude mit einem Baujahr vor 1995 in die Stufe 2, ab 1995 bis 2004 in die Stufe 3 und ab 2005 in Stufe 4 einzustufen sind. Bei Gebäudearten, bei denen in der Immobilienwertermittlungsverordnung die Standardstufe 2 nicht veröffentlicht wurde, werden diese hilfsweise aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Stufen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern (Gebäudearten 1.01-3.33) ermittelt. Grund und Boden: 380.000 € (≈ 36,58 %) 402.380 € (≈ 36,58 %) 658.627 € (≈ 63,42 %) 697.620 € (≈ 63,42 %) Summe: 1.038.627 € (100 %) 1.100.000 € (100 %) Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude: Kaufpreisaufteilung ermittelte Einzelwerte Kaufpreisanteile Übertragung des Verhältnisses der ermittelten Einzelwerte 1) Lage des Grundstücks: 2) Grundstückart : 3) Datum des Kaufvert rages: 02.05.2023 550.000 2023 5) Ursprüngliches Baujahr: 2002 140 1 8 0 0 500 250 13) F läche 2; Grundstücksgrö ß e in m² : 200 14) Wert in €/ m² : 63 Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises 7) ggf . Anzahl Garagenstellplätze: 10) ggf . M iteigentumsanteil - Nenner: 11) F läche 1; Grundstücksgrö ß e in m² : 9) ggf . M iteigentumsanteil - Z ähler: [EFH] f reistehend, KG, EG, DG vo ll ausgebaut M usterst r. 1 XXXXX M usterstadt 12 ) B o de nric ht we rt in €/ m² : 8) ggf . Anzahl T iefgaragenstellplätze: 6) Wo hn- bzw. Nutzf läche in m² : 4 ) Ka uf pre is in € ( inc l. N e be nk o s t e n) : Link Sachwertverfahren 25) Regio nalfakto r: 1,0000 26) Sachwert fakto r des ö rt lichen 1,1000 Gutachterausschusses, so fern bekannt : Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 10 NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Standardstufen 2 3 4 4.1-4.3 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) 718* 825 985 Teileigentum: Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) 718* 825 985 Wohnungseigentum 718* 825 985 5.1 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) 748* 860 1085 Teileigentum: gemischt genutzte Grundstücke 748* 860 1085 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 809* 930 1520 Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 809* 930 1520 6.1, 6.2 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1023* 1175 1840 Teileigentum: Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1023* 1175 1840 *= Aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Stufen der Gebäudearten 1.01 – 3.33 abgeleitet. Im Rahmen der Ermittlung der Kostenwerte erfolgt in den Fällen des Wohnungseigentums und des Teileigentums (Mietwohn-grundstücke / Mehrfamilienhäuser) bei einer Wohnfläche bzw. Nutzfläche ≤ 35 m² eine Werterhöhung mit dem Faktor 1,1 und bei einer Wohnfläche bzw. Nutzfläche von ≥ 135 m² eine Wertminderung mit dem Faktor 0,85 (vgl. Anlage 4 zur ImmoWertV, Mehrfamilienhäuser). Der so ermittelte BGF-Kostenkennwert wird mit dem Faktor 2,3 in Wohnfläche umgerechnet. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 835,-€/m² x 2,3 = 1.920,50 €/m², ≈ 1.921 €/m² Bei der typisierten Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises in den Grund und Boden einerseits sowie das Ge-bäude andererseits werden die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) als Ausgangswerte herangezogen. Die dort ange-gebenen Preise beziehen sich auf die Bruttogrundfläche (BGF) entsprechend der DIN 277. Da die Finanzverwaltung und die Steuerpflichtigen in der Regel jedoch nicht über Angaben zur BGF verfügen, werden die NHK 2010 im Rahmen der typisierten Kaufpreisaufteilung auf die Wohnfläche umgerechnet. Hierzu werden Faktoren angesetzt, die durch das „Baukosteninformati-onszentrum Deutscher Architektenkammern - BKI“ im August 2005 mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ bzw. durch die zur Erarbeitung der Sachwertrichtlinie eingesetzte Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände ermittelt wurden. NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Brutto-Grundfläche / Wohn-/ Nutzfläche 4.1.-4.3 Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) / Wohnungseigentum 1,9 5.1 gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen) 2,0 5.2, 5.3 Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser 1,5 6.1, 6.2 Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude 1,5 Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 11 NHK 2010 Grundstücksart / Gebäudeart Brutto-Grundfläche / Wohn-/ Nutzfläche 1.01 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,3 1.02 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,8 1.03 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 1.11 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,9 1.12 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,8 1.13 EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,1 1.21 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,6 1.22 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 1.23 EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 1.31 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,5 1.32 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,1 1.33 EFH/ZFH: freistehend, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 2.01 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,0 2.02 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,9 2.03 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 2.11 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,8 2.12 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,6 2.13 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,9 2.21 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,3 2.22 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 2.23 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach ge-neigtes Dach 1,4 2.31 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,4 2.32 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,0 2.33 EFH/ZFH: Doppel- und Reihenendhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,3 3.01 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, DG voll ausgebaut 2,0 3.02 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, DG nicht ausgebaut 3,9 3.03 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 2,6 3.11 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut 1,8 3.12 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut 2,6 3.13 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,9 3.21 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,3 3.22 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,6 3.23 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,4 3.31 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG voll ausgebaut 1,4 3.32 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, DG nicht ausgebaut 2,0 3.33 EFH/ZFH: Reihenmittelhäuser, EG, OG, nicht unterkellert, Flachdach oder flach geneigtes Dach 1,3 Nachfolgend werden die Außenanlagen (einschl. Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) mit pauschal 3 Prozent be-rücksichtigt. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 1.921 €/m² x 1,03 = 1.978,63 €/m², ≈ 1.979 €/m² Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 12 Anschließend erfolgt die Indizierung des Preises entsprechend des Baupreisindex (Neubau / konventionelle Bauart) von Wohn- oder Nichtwohngebäuden Deutschland (vgl. „Preisindizes für die Bauwirtschaft“, Statistisches Bundesamt; http://www.destatis.de). Ausgegangen wird hierbei jeweils vom Jahresdurchschnitt. Im Ergebnis ergeben sich die auf das An-schaffungsjahr bezogenen durchschnittlichen Herstellungskosten. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: Bezugsjahr NHK 2010: 2010 Index für Wohngebäude 2023 (Durchschnitt): 177,9 (nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100) 1.979 €/m² x 177,9 / 100 = 3.520,64 €/m², ≈ 3.521 €/m² ⑤ Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit dem Regionalfaktor. Mit dem Regionalfaktor werden die Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Sofern ein derartiger Regionalfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein Regionalfaktor von 1,0 angenommen. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 3.521 €/m² x 1,0 (Regionalfaktor im Beispielsfall) = 3.521 €/m² ⑥ Anschließend wird ein Alterswertminderungsfaktor berücksichtigt. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage (Gebäude) bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe wird die Restnutzungsdauer auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungs-dauer und dem Alter des Gebäudes am maßgeblichen Stichtag ermittelt. Dabei wird von den Gesamtnutzungsdauern nach der Anlage 1 zur ImmoWertV ausgegangen. Zur Ermittlung des Gebäudealters wird typisierend das ursprüngliche bzw. das fiktive (Tabellenblatt „Fiktives Baujahr“) Baujahr vom Jahr der Anschaffung (Jahr, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde) abgezogen. Es wird eine Mindest-Restnutzungsdauer in Höhe von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Anlage 1 ImmoWertV: 80 Jahre ./. Gebäudealter (Jahr der Anschaffung: 2023 abzüglich ursprüngliches Baujahr: 2002): 21 Jahre = 59 Jahre Der Alterswertminderungsfaktor beträgt damit im Beispielsfall: 0,7375 (59 Jahre Restnutzungsdauer / 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer) Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 3.521 €/m² x 0,7375 (Alterswertminderungsfaktor im Beispielsfall) = 2.596,74 €/m² ≈ 2.597 €/m² (typisierte Herstellungskosten - THK/m²) ⑦ Der so ermittelte Wert (THK/m²) wird mit der Wohnfläche multipliziert. Es ergibt sich der Gebäudesachwert. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 2.597 €/m² x 140 m² (Wohnfläche) = 363.580 € ⑧ Die Summe aus Bodenwert (137.600 €) und Gebäudesachwert (363.580 €) wird anschließend zur Ermittlung des vorläufigen - marktangepassten - Sachwerts für das bebaute Grundstück mit dem vom zuständigen Gutachterausschuss für die vorliegende Grundstücksart ermittelten Sachwertfaktor multipliziert. Sofern ein derartiger Sachwertfaktor nicht zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeitshilfe hilfsweise ein Sachwertfaktor von 1,0 berücksichtigt. Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 501.180 € (137.600 € + 381.640 €) x 1,1 (Sachwertfaktor im Beispielsfall) = 551.298 € ⑨ Ausgehend vom vorläufigen - marktangepassten - Sachwert für das bebaute Grundstück ermittelt sich der Wertanteil der bau-lichen Anlagen/Gebäude im Beispielsfall schließlich wie folgt: Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels: 551.298 € (vorläufiger - marktangepasster - Sachwert für das bebaute Grundstück) ./. 137.600 € (Bodenwert) = 413.698 € Wertanteil der baulichen Anlagen/Gebäude Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2024 13 Kaufpreisaufteilung Die ermittelten Einzelwerte werden abschließend ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen. KaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilungKaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung Kaufpreisaufteilung 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